Accertamento incidentale di condominialità di scale e pianerottoli e difetto di interesse (Cass. civ. Sez. II n. 20993 del 23.07.2025)

Principi di diritto (Massima)
In un giudizio tra condominio e singolo condomino, avente ad oggetto il rimborso delle spese legali sostenute per reagire all’occupazione abusiva di parti comuni, la questione della titolarità comune o individuale di scale e pianerottoli rileva come semplice fatto costitutivo della pretesa creditoria e può formare oggetto, al più, di un accertamento incidentale funzionale alla decisione, privo di efficacia di giudicato sull’estensione dei diritti reali dei singoli. In difetto di esplicita domanda di accertamento ai sensi dell’art. 34 c.p.c., manca l’interesse ad impugnare la statuizione sulla proprietà. La presunzione di condominialità ex art. 1117 c.c. non si attiva solo quando, per obiettive caratteristiche strutturali, scale e pianerottoli servano in modo esclusivo a una singola unità immobiliare; superarla richiede la prova, a carico di chi invoca la proprietà esclusiva, di un titolo contrario chiaro e univoco, costituito dal primo atto di frazionamento del complesso.

Il Fatto

Il condominio agisce in giudizio per ottenere dalla condomina il rimborso delle spese legali sostenute al fine di reagire all’occupazione abusiva di un pianerottolo e di una porzione di scale dell’ultimo piano del fabbricato, oltre che per conseguire l’eliminazione delle opere abusive. Il Tribunale accoglie in parte la domanda e condanna la convenuta al pagamento di una somma, a titolo di rifusione delle spese. Il giudizio, nato come pretesa di rimborso, si evolve poi fino a coinvolgere l’accertamento della natura condominiale delle scale e del pianerottolo in contestazione.

La Corte d’appello rigetta il gravame della condomina, confermando la condominialità dei beni in base al titolo di acquisto, alla scheda catastale richiamata e al regolamento di condominio, in applicazione dell’art. 1117 c.c. La condomina ricorre per cassazione con più motivi, tutti incentrati sull’interpretazione del contratto di compravendita del proprio appartamento.

La Motivazione della Corte

La Corte esamina congiuntamente i motivi per connessione e li ritiene inammissibili. Osserva preliminarmente che la proprietà comune, e non esclusiva, di scale e pianerottoli rileva, ai fini della domanda di rimborso, al più come fatto storico costitutivo, eventualmente oggetto di accertamento incidenter tantum. Poiché costituisce fatto costitutivo della domanda attorea, non è invocabile l’art. 34 c.p.c., che consente al solo convenuto di prospettare la necessità di un accertamento incidentale idoneo al giudicato.

La Corte richiama il principio per cui, nel giudizio tra condominio e singolo condomino convenuto per il pagamento di una somma, la questione della titolarità comune o individuale di una porzione dell’edificio può formare oggetto di un accertamento meramente incidentale, funzionale alla decisione della causa, ma privo, in assenza di esplicita domanda ai sensi dell’art. 34 c.p.c., di efficacia di giudicato sull’estensione dei diritti reali, che altrimenti imporrebbe il litisconsorzio necessario di tutti i condomini. Nella specie la ricorrente non ha dedotto di aver formulato alcuna esplicita domanda di accertamento della titolarità individuale delle scale e del pianerottolo; l’accertamento è stato compiuto solo come fondamento del diritto al rimborso. Da qui il difetto di interesse immediato ad impugnare.

La Corte aggiunge che la causa si incentra sulla proprietà del tratto di scale e del pianerottolo collocati al secondo e ultimo piano. Richiama la consolidata interpretazione secondo cui scale, pianerottoli, vestiboli e anditi, quali elementi strutturali indispensabili all’edificazione condominiale, conservano, in assenza di titolo contrario, la qualità di parti necessarie all’uso comune ex art. 1117, n. 1, c.c. La presunzione di condominialità resta priva del suo presupposto applicativo solo quando tali beni, per obiettive caratteristiche strutturali, servano in modo esclusivo a una singola unità immobiliare.

Nel caso concreto i giudici di merito hanno accertato la destinazione delle scale e del pianerottolo a consentire l’accesso all’impianto elettrico e al tetto condominiale attraverso una botola. Verificata l’applicabilità dell’art. 1117 c.c., occorreva individuare il titolo idoneo a superare la presunzione, cioè l’atto che avesse dato luogo alla formazione del condominio per effetto del primo frazionamento del complesso. La mancata prova di una chiara ed univoca volontà di riservare al titolare originario la proprietà esclusiva dei beni resta a carico di chi ne pretende l’appartenenza esclusiva. Le censure della ricorrente, tutte incentrate sull’interpretazione del proprio atto di acquisto, risultano perciò sprovviste di decisività.