Diniego di condono per abuso maggiore su area vincolata (TAR Lazio n. 215 del 07.03.2026)

Principi di diritto (Massima)
In materia di condono edilizio, l’art. 32, commi 26 e 27, lett. d), d.l. n. 269/2003, conv. nella l. n. 326/2003, preclude in via assoluta la sanatoria degli abusi maggiori realizzati su immobili soggetti a vincolo paesaggistico-ambientale, a prescindere dalla conformità urbanistica dell’opera e dal carattere solo relativo dell’inedificabilità. La disciplina regionale di cui all’art. 3, comma 1, lett. b), l. reg. Lazio n. 12/2004 è ancora più restrittiva di quella statale, giacché esclude la condonabilità anche per le opere edificate prima dell’apposizione del vincolo. Il diniego di condono in area vincolata costituisce atto vincolato, che non richiede motivazione rafforzata sull’interesse pubblico né valutazione dell’affidamento del privato al mantenimento dell’opera abusiva. Il vizio di notifica della comunicazione di avvio del procedimento non invalida il provvedimento, vertendosi in ambito di attività priva di margini discrezionali.

Il Fatto

La ricorrente, proprietaria di un immobile in Sabaudia, ha realizzato un villino unifamiliare a un piano fuori terra, con porticato, in assenza dei prescritti titoli abilitativi. In relazione all’illecito ha presentato al Comune istanza di condono edilizio ai sensi dell’art. 31, d.l. n. 269/2003, conv. nella l. n. 326/2003, e ha successivamente richiesto l’accertamento di compatibilità paesaggistica ai sensi dell’art. 1, comma 39, l. n. 308/2004.

Dopo la comunicazione dei motivi ostativi ex art. 10-bis, l. n. 241/1990, il Comune ha respinto l’istanza con nota del 15 dicembre 2016, rilevando che il manufatto ricade in area sottoposta a vincolo paesaggistico-ambientale e inclusa in una zona di protezione speciale, oltre a non essere conforme agli strumenti urbanistici. La ricorrente ha impugnato il diniego davanti al TAR Lazio con sette motivi.

La Motivazione della Corte

Il Collegio muove dalla disciplina statale del condono per le opere in area vincolata. L’art. 32, comma 27, lett. d), d.l. n. 269/2003 esclude la sanatoria per gli abusi realizzati su immobili soggetti a vincoli di tutela degli interessi idrogeologici, ambientali, paesistici, nonché dei parchi e delle aree protette, quando il vincolo sia anteriore all’opera e questa non sia conforme alle prescrizioni urbanistiche.

Su questa base il TAR richiama la propria giurisprudenza consolidata, secondo cui la presenza di vincoli limita grandemente l’ammissibilità del condono. Per la sanatoria occorre la concorrente sussistenza di quattro condizioni: realizzazione dell’opera prima dell’imposizione del vincolo; conformità alle prescrizioni urbanistiche; riconducibilità a un abuso minore senza aumento di superficie; parere favorevole dell’autorità preposta al vincolo. In difetto anche di una sola, la sanatoria è esclusa pure in presenza di inedificabilità relativa.

Il Collegio richiama anche le decisioni di Cons. Stato, sez. VII, n. 8211 del 2025 e Cons. Stato, sez. IV, nn. 10302 e 10303 del 2025, che hanno confermato l’impostazione rigorosa: gli abusi maggiori su immobili vincolati non sono sanabili in alcun modo, mentre lo sono gli abusi minori se conformi agli strumenti urbanistici.

Nella specie il manufatto non è ascrivibile alle tipologie minori, trattandosi dell’edificazione di un intero villino in zona attinta da due distinti vincoli. Il diniego comunale è dunque legittimo, e la presenza dei vincoli è circostanza ostativa di per sé sola sufficiente a escludere la condonabilità.

Tale rilievo rende irrilevanti le ulteriori censure. Il vizio di notifica della comunicazione di avvio non invalida l’atto, vertendosi in attività vincolata. La perimetrazione dei nuclei edilizi abusivi non esime dalla verifica in concreto dei presupposti sul singolo manufatto. La consistenza dell’opera è inconferente, poiché la decisione si fonda sui vincoli. Il parere dell’autorità di tutela rileva solo per gli abusi minori. Il diniego non richiede motivazione rafforzata sull’interesse pubblico al buon uso del territorio, né è configurabile eccesso di potere per disparità di trattamento in presenza di provvedimenti vincolati.