Condono edilizio in area vincolata: sanabili solo gli abusi minori (TAR Lazio n. 214 del 07.03.2026)

Principi di diritto (Massima)
In materia di condono edilizio, le opere abusive realizzate su immobili soggetti a vincoli paesaggistici, ambientali e idrogeologici non sono suscettibili di sanatoria quando integrino gli abusi maggiori di cui ai nn. 1, 2 e 3 dell’all. 1 al d.l. n. 269/2003. La preclusione opera a prescindere dalla conformità alle prescrizioni urbanistiche e dalla circostanza che il vincolo comporti un’inedificabilità soltanto relativa. Possono invece accedere al condono gli abusi minori di cui ai nn. 4, 5 e 6 del medesimo allegato, purché conformi agli strumenti urbanistici e previo parere favorevole dell’autorità preposta al vincolo. La disciplina regionale del Lazio è, sul punto, più restrittiva di quella statale.

Il Fatto

Il ricorrente è proprietario di un immobile in Sabaudia sul quale, in assenza di titoli abilitativi, ha realizzato un manufatto in muratura in ampliamento del corpo di fabbrica originario, privo di destinazione abitativa. Nel 2004 ha presentato istanza di condono edilizio ai sensi dell’art. 31 d.l. n. 269/2003 e, nel 2005, domanda di accertamento di compatibilità paesaggistica.

Dopo la comunicazione dei motivi ostativi ex art. 10-bis l. n. 241/1990 e la memoria partecipativa dell’interessato, il Comune ha rigettato la domanda, rilevando che le opere ricadono in area sottoposta a vincolo paesaggistico-ambientale, idrogeologico e compresa in una zona di protezione speciale, e che non sono conformi alle prescrizioni urbanistiche. Il ricorrente ha impugnato il diniego davanti al TAR.

La Motivazione della Corte

Il Collegio muove dall’art. 32, comma 27, lett. d), d.l. n. 269/2003, che esclude la sanatoria delle opere realizzate su immobili vincolati, in assenza o difformità del titolo edilizio e non conformi alla disciplina urbanistica. La disposizione regionale richiamata, art. 3, comma 1, lett. b), l. reg. n. 12/2004, è ancora più severa, perché preclude la sanatoria anche per le opere edificate prima dell’apposizione del vincolo.

Il Tribunale richiama il consolidato orientamento secondo cui la presenza di vincoli limita grandemente l’ammissibilità del condono: occorrono la realizzazione dell’opera prima del vincolo, la conformità urbanistica, la riconducibilità alle tipologie nn. 4, 5 e 6 dell’all. 1 e il parere favorevole dell’autorità preposta. Difetta anche una sola di tali condizioni e la sanatoria va esclusa, pure in presenza di inedificabilità relativa.

La rigorosa impostazione è confermata dal giudice d’appello: gli abusi maggiori di cui ai nn. 1, 2 e 3 non sono suscettibili di sanatoria, mentre restano condonabili gli abusi minori di restauro, risanamento conservativo e manutenzione straordinaria, se conformi agli strumenti urbanistici. Nel caso concreto l’intervento consiste in un ampliamento in muratura realizzato senza titolo, dunque in un abuso maggiore, collocato in zona attinta da due vincoli.

Da tale dato il Collegio fa discendere l’irrilevanza di ogni ulteriore censura. Il richiamo alla nozione di “sanatoria” è privo di pregio, perché il condono è esso stesso una speciale sanatoria edilizia; la memoria partecipativa non ha confutato la causa ostativa; è irrilevante la vocazione non abitativa del bene; il parere paesaggistico rileva solo per le tipologie nn. 4, 5 e 6; la sussistenza del vincolo censito sulla tavola B del PTPR è sufficiente a sostenere il diniego. Il ricorso è respinto con compensazione delle spese.