Condono edilizio in area vincolata: abuso maggiore non sanabile (TAR Lazio n. 324 del 01.04.2026)

Principi di diritto (Massima)
In presenza di un vincolo paesaggistico-ambientale, ovvero di una zona di protezione speciale, l’abuso maggiore non è suscettibile di sanatoria ai sensi dell’art. 32, comma 27, lett. d), d.l. n. 269/2003, convertito nella legge n. 326/2003. La legge regionale n. 12/2004, nell’escludere il condono per le opere realizzate anche prima dell’apposizione del vincolo, è ancor più restrittiva della disciplina statale. L’abusività dell’edificato, a prescindere dalle dimensioni e dal tempo trascorso, esclude ogni affidamento incolpevole del privato. Il diniego è legittimo anche senza allegazione del parere regionale richiamato per relationem, essendo sufficiente l’indicazione e la messa a disposizione su richiesta.

Il Fatto

Il ricorrente ha presentato nel 2004 istanza di condono edilizio per la sanatoria di un ampliamento realizzato senza titolo su un fabbricato preesistente, qualificato come abuso di tipologia 1. L’amministrazione comunale, dopo la comunicazione dei motivi ostativi ex art. 10-bis legge n. 241/1990, ha respinto l’istanza con nota del 17 gennaio 2017, rilevando che le opere ricadono in area soggetta a vincolo paesaggistico-ambientale e inclusa nel perimetro di una zona di protezione speciale, oltre a non essere conformi alle prescrizioni urbanistiche.

Il privato ha impugnato il diniego davanti al TAR, deducendo l’esiguità della superficie, l’affidamento maturato per il lungo tempo trascorso, la mancata allegazione del parere regionale richiamato per relationem e la mancata acquisizione in conferenza di servizi del parere delle autorità preposte al vincolo.

La Motivazione della Corte

Il Collegio ha rigettato integralmente il ricorso. Quanto al primo motivo, il Tribunale ha osservato che l’abusività dell’edificato preclude qualsiasi tutela dell’affidamento del privato, indipendentemente dalle dimensioni dell’intervento e dal tempo trascorso prima del diniego. L’ordinamento protegge l’affidamento solo se incolpevole, mentre la realizzazione di un’opera abusiva costituisce attività volontaria contra legem.

Il secondo mezzo è stato respinto in applicazione dell’art. 3, comma 3, legge n. 241/1990: l’amministrazione non ha l’obbligo di allegare l’atto richiamato per relationem, dovendo soltanto indicarlo e renderlo disponibile su richiesta dell’interessato secondo la normativa sull’accesso agli atti.

Il nucleo della decisione riguarda il terzo motivo. Il Collegio ha richiamato l’art. 32, comma 27, lett. d), d.l. n. 269/2003, che esclude la sanatoria per le opere realizzate su immobili soggetti a vincoli a tutela degli interessi paesistici e ambientali, non conformi agli strumenti urbanistici. La disciplina regionale di cui all’art. 3, comma 1, lett. b), legge regionale n. 12/2004 è ancora più restrittiva, poiché preclude la sanatoria anche per gli interventi realizzati prima dell’apposizione del vincolo.

Il TAR ha quindi riaffermato il principio per cui la sanatoria in area vincolata richiede la concorrente sussistenza di quattro condizioni: realizzazione dell’opera prima del vincolo, conformità urbanistica, riconducibilità alle tipologie minori senza aumento di superficie e parere favorevole dell’autorità di tutela. Il difetto di una sola esclude il condono.

Nel caso concreto, l’abuso di tipologia 1 comportava un incremento di superficie e volumetria, con avanzamento della parete esterna e aggiunta di un locale igienico. Trattandosi di abuso maggiore, la presenza dei vincoli è circostanza ostativa di per sé sufficiente, con conseguente irrilevanza di ogni questione sulla conformità urbanistica, che riguarda solo gli abusi minori. Non essendosi costituita l’amministrazione vittoriosa, nulla è stato disposto sulle spese.