Condono edilizio in area vincolata: sanabili solo opere minori senza nuove superfici (Cons. Stato n. 10302 del 24.12.2025)

Principi di diritto (Massima)
In area sottoposta a vincolo paesaggistico ed ambientale, ai sensi dell’art. 32, comma 27, lett. d), d.l. n. 269/2003, le opere abusive sono sanabili solo se, oltre al ricorrere delle ulteriori condizioni, costituiscano opere minori senza aumento di superficie. Un abuso comportante realizzazione di nuova superficie e nuova volumetria non è condonabile. La disciplina regionale del Lazio (art. 3, comma 1, lett. b), l.r. n. 12/2004) esclude dalla sanatoria gli immobili abusivi siti in zone vincolate anche se costruiti anteriormente all’apposizione del vincolo, rendendo irrilevante la data di realizzazione. In presenza di atto amministrativo plurimotivato è sufficiente la legittimità di una sola delle giustificazioni indipendenti per sorreggere il provvedimento. L’obbligo del preavviso di rigetto non impone la confutazione analitica delle deduzioni dell’interessato.

Il Fatto

La controversia origina da un’istanza di condono edilizio presentata nel dicembre 2004, ai sensi dell’art. 32 della legge n. 326/2003, per la sanatoria di un fabbricato ad uso civile abitazione in area del Comune di Gaeta. Nel 2014 l’amministrazione ha comunicato un preavviso di diniego fondato su due presupposti: l’assenza del fabbricato nel volo aereo del gennaio 2004 e la localizzazione dell’opera in zona sottoposta a vincolo paesaggistico e idrogeologico.

Il privato ha presentato memoria partecipativa contestando entrambi i rilievi. Nel marzo 2016 il Comune ha confermato il diniego con provvedimento definitivo. Il TAR Lazio, sezione staccata di Latina, con la sentenza n. 208/2022 ha respinto il ricorso, ritenendo il fabbricato non sanabile perché realizzato dopo l’imposizione dei vincoli e considerando irrilevante l’inattendibilità dell’aerofotogrammetria. Avverso tale pronuncia è stato proposto appello articolato su quattro motivi.

La Motivazione della Corte

Il Consiglio di Stato qualifica il diniego come atto plurimotivato e richiama il principio secondo cui, in presenza di una pluralità di ragioni indipendenti, è sufficiente la legittimità di una sola giustificazione per sorreggere l’atto in sede giurisdizionale. Il rigetto delle censure contro una di tali ragioni rende superfluo l’esame delle altre (richiamata Consiglio di Stato, sez. V, n. 4791 del 2022).

Nel merito, la Corte ritiene dirimente l’ostatività della disciplina speciale in tema di condono, non estendibile analogicamente oltre il proprio ambito (richiamate Consiglio di Stato, sez. V, n. 3034 del 2013 e sez. VI, n. 5892 del 2018). L’art. 32, comma 27, lett. d), subordina la sanatoria, nelle aree vincolate, a condizioni concorrenti, tra cui la natura di opere minori senza aumento di superficie. Un abuso che realizza nuove superfici e nuova volumetria in area paesaggisticamente vincolata non è condonabile (richiamata Consiglio di Stato, sez. VI, n. 8004 del 2021). Il Collegio valorizza anche il richiamo alla sentenza della Corte costituzionale n. 181 del 2021, che ha ritenuto non irragionevole il regime più restrittivo introdotto dal legislatore regionale del Lazio.

Sul secondo motivo, il Consiglio conferma che in caso di domanda di condono non è sempre necessario il previo parere della commissione edilizia, potendo il mero accertamento tecnico degli uffici legittimare il diniego. Sul terzo, relativo all’aerofotogrammetria, la Corte ribadisce che l’onere probatorio circa l’epoca di realizzazione dell’opera grava sul privato e deve fondarsi su documentazione certa, mentre l’elemento addotto dal Comune costituisce rilevante principio di prova non superato dall’appellante.

Sul quarto motivo, infine, il Collegio esclude che l’art. 10-bis della legge n. 241/1990 imponga la confutazione analitica delle osservazioni, essendo sufficiente una motivazione complessivamente e logicamente resa, priva di elementi nuovi non enucleabili dalla comunicazione. L’appello è pertanto infondato e respinto, con condanna alle spese.