Condono edilizio e parere paesaggistico unitario illegittimo per difetto di istruttoria (TAR Sicilia n. 525 del 20.02.2026)

Principi di diritto (Massima)
Il parere di compatibilità paesaggistica reso in sede di condono edilizio non può essere espresso in modo unitario e inscindibile quando l’immobile risulti composto da un corpo di fabbrica originario e da una sopraelevazione successiva, materialmente e funzionalmente autonoma e scindibile. In tale ipotesi l’Amministrazione è tenuta a una valutazione disgiunta degli abusi, ciascuno in ragione del regime paesaggistico vigente nell’epoca della relativa realizzazione. La prospettazione del fabbricato come “unicum” inscindibile, che impedisca l’istruttoria separata delle due pratiche di sanatoria, integra eccesso di potere per difetto d’istruttoria ed è illegittima. Il principio di unitarietà della sanatoria non opera rigidamente quando l’illecito preclusivo afferisce a una superfetazione dell’edificio originario.

Il Fatto

Il ricorrente, proprietario di un fabbricato facente parte di un complesso edilizio, ha acquistato l’immobile nel 1987. Il corpo originario era stato realizzato in epoca antecedente al vincolo paesaggistico, mentre nel 2003 lo stesso ricorrente ha eseguito ulteriori opere di ampliamento. Per entrambi gli interventi pendeva una domanda di sanatoria, rispettivamente proposta dal dante causa ai sensi della legge n. 47/1985 e dall’attuale proprietario ai sensi della legge n. 326/2003.

Nel gennaio 2024 il ricorrente ha avanzato alla Soprintendenza una unica istanza di compatibilità paesaggistica, riguardante sia il corpo originario sia l’ampliamento. Con atto del 31 gennaio 2024 la Soprintendenza ha dichiarato l’istanza inammissibile, considerando il fabbricato un “unicum” inscindibile e richiamando la sentenza della Corte costituzionale n. 252/2022 e la circolare dipartimentale n. 2/2022. Di qui il ricorso per l’annullamento.

La Motivazione della Corte

In via preliminare il Collegio ha dichiarato ammissibile il ricorso, affermando che il parere negativo della Soprintendenza, per il suo effetto vincolante in sede di condono, è idoneo a determinare un arresto procedimentale e perciò è immediatamente impugnabile, in deroga alla regola dell’atto endoprocedimentale non autonomamente impugnabile.

Nel merito il Tribunale ha ritenuto fondata, nei sensi specificati, la censura di eccesso di potere per difetto d’istruttoria dedotta nel secondo motivo, ravvisandovi la ragione più liquida di definizione della controversia. La motivazione reiettiva dell’istanza si fonda sulla ritenuta unitarietà della domanda e della consistenza dell’immobile, dalla quale l’Amministrazione ha desunto l’impossibilità di considerare in modo disgiunto gli abusi oggetto delle due domande di condono, sottoposti così a un unico vaglio di compatibilità paesaggistica sotto il regime sopravvenuto.

I documenti di giudizio, tuttavia, evidenziano che le due istanze di sanatoria individuano in modo circostanziato i rispettivi interventi, con relazioni tecniche ed elaborati grafici che illustrano le opere su pianta, prospetto e sezione. Da tale raffronto risulta evincibile l’incidenza dei lavori di ampliamento sulla consistenza originaria dell’edificio, che resta materialmente individuabile e definibile.

Il Collegio ha richiamato il principio per cui l’unitarietà della sanatoria non opera rigidamente quando l’illecito preclusivo afferisce a una superfetazione dell’edificio originario, investendo singole porzioni autonome e scindibili sotto il profilo materiale e funzionale. Nel caso di specie l’innalzamento del tetto con addizione di cubatura è riconducibile alla sopraelevazione, eseguita ventisette anni dopo la realizzazione del corpo principale, già completo e autonomo.

Il ricorso è stato pertanto accolto sotto il dirimente profilo del secondo motivo, con assorbimento delle ulteriori doglianze. Ne è conseguito l’annullamento dell’atto impugnato e l’obbligo per l’Amministrazione di rideterminarsi nel termine di sessanta giorni, all’esito di una valutazione di compatibilità paesaggistica non più unitaria, bensì disgiunta, in ragione dei regimi vigenti nelle due diverse epoche di realizzazione. Le spese di giudizio sono state compensate.