Villa al mare conferita a una società cipriota di comodo: imposta di registro proporzionale, non fissa (Cass. civ. Sez. V n. 4518 del 28.02.2026)

Principi di diritto (Massima)
L’imposta di registro si applica in misura fissa agli atti di conferimento di beni immobili in favore di società con sede legale o amministrativa in un altro Stato membro dell’Unione, in quanto la società avente sede effettiva e non fittizia nello Stato estero è soggetta al potere impositivo di quest’ultimo, mentre, in caso di cd. esterovestizione, la natura fittizia della sede comporta l’applicazione dell’imposta in misura proporzionale, venendo meno la ratio della minor imposizione. (Rv. 678048-01)

Il Fatto

Una società con sede a Cipro aveva ricevuto in conferimento un immobile abitativo situato in Toscana, una villetta con giardino e box, e aveva versato l’imposta di registro in misura fissa ai sensi dell’art. 4, nota IV, della Tariffa, parte I, allegata al d.P.R. n. 131 del 1986. L’Agenzia delle Entrate aveva notificato un avviso di liquidazione per l’imposta in misura proporzionale, ritenendo la sede estera fittizia.

La Commissione tributaria provinciale e la Commissione tributaria regionale della Toscana hanno respinto le difese della società, accertando che essa era una mera intestataria dell’immobile, senza attività d’impresa, senza bilanci depositati a Cipro, con amministratori meri fiduciari del titolare effettivo, il quale continuava a intestarsi le utenze e a pagare personalmente la Tari: il patrimonio sociale coincideva con la casa al mare del beneficiario. La società ha proposto ricorso per cassazione con sei motivi, relativi alla notifica dell’atto all’estero senza traduzione, al mancato contraddittorio preventivo, all’applicazione della nota IV e dell’art. 1 del TUR, all’art. 20 del TUR e al principio di leale cooperazione tra Stati UE.

La Motivazione della Corte

La Corte ha rigettato il ricorso. Sui vizi di notifica ha ricordato che l’omessa traduzione non comporta invalidità, tanto più quando l’atto è stato impugnato nel merito, con raggiungimento dello scopo (Cass. n. 26407 del 2018), e che la proposizione del ricorso sana ex tunc ogni nullità della notifica (Cass. n. 16163 del 2025). Sul contraddittorio preventivo, l’imposta di registro è un tributo non armonizzato, per il quale l’obbligo sussiste solo se espressamente previsto (Sez. U. n. 24823 del 2015 e n. 21271 del 2025); la ricorrente non aveva neppure indicato quale pregiudizio concreto ne fosse derivato e non aveva contestato che l’Ufficio avesse sollecitato un contraddittorio, non perfezionatosi per scelta della contribuente.

Sul merito, la Corte ha dato continuità alle proprie decisioni n. 3386 e n. 17289 del 2024 e all’ordinanza n. 5537 del 2023: l’imposta fissa per i conferimenti a società con sede in altro Stato membro si giustifica perché la società con sede effettiva all’estero è soggetta al potere impositivo di quello Stato; se la sede è fittizia, viene meno la ratio dell’agevolazione e si applica l’imposta proporzionale. L’analisi si fonda esclusivamente sulla nota IV, senza ricorso ad altre disposizioni del TUR. I giudici di merito, in doppia conforme e con valutazione delle prove non sindacabile in sede di legittimità, avevano accertato la fittizietà della sede, e il ricorso non contestava quegli accertamenti, limitandosi a una prospettazione teorica.

Il richiamo all’art. 20 del TUR è inammissibile perché nuovo, e comunque infondato: quella norma riguarda la riqualificazione dell’atto e il collegamento negoziale, mentre qui l’Ufficio ha semplicemente accertato l’assenza dei presupposti di fatto e di diritto per il trattamento agevolato. Infine, le certificazioni rilasciate da altri Stati UE hanno solo una presunzione di legittimità superabile con prova contraria (Cass. n. 3253 del 2012; Sez. U. n. 5830 del 2023), e i giudici di merito le avevano ritenute superate da elementi convergenti. La sentenza di un altro giudice tributario su una fattispecie analoga, ma tra parti diverse, non ha effetto preclusivo. La società è stata condannata alle spese, con attestazione dei presupposti per il doppio contributo unificato.