Inammissibile il ricorso del condomino contro il prolungamento dell’orario del ristorante (TAR Trentino-Alto Adige n. 147 del 09.07.2026)

Principi di diritto (Massima)
Il vincolo orario di esercizio di un’attività di ristorazione, apposto nell’ambito di una convenzione urbanistica e trasfuso nel contratto di acquisizione dell’immobile da parte del Comune, integra la trasposizione negoziale di un vincolo pubblicistico e costituisce elemento accidentale del provvedimento concessorio. Le relative controversie spettano alla giurisdizione esclusiva del giudice amministrativo. Tuttavia l’atto d’obbligo e la convenzione non si qualificano come contratto a favore di terzi e non attribuiscono agli acquirenti delle singole unità immobiliari alcuna pretesa, salvo che l’obbligo sia stato trasfuso in una disciplina negoziale al momento del trasferimento. In difetto di tale trasposizione, e in mancanza della produzione del titolo di acquisto, il ricorso del condomino è inammissibile per difetto di legittimazione ad agire.

Il Fatto

Il ricorrente, proprietario di un’unità abitativa facente parte di un condominio, impugnava davanti al TAR Trentino-Alto Adige il provvedimento con cui il Sindaco aveva autorizzato il prolungamento dell’orario di apertura di un esercizio di ristorazione collocato nell’unità immobiliare soprastante, concessa in locazione dal Comune al gestore. Il condominio era sorto nell’ambito di una complessa operazione urbanistica risalente agli anni 2006-2010, nella quale l’ente pubblico aveva acquisito l’immobile destinato a finalità culturali e sociali in corrispettivo della concessione di diritti edificatori all’impresa costruttrice.

Il contratto di acquisizione conteneva il limite di apertura dell’eventuale attività di ristorazione fino alle ore 21:00. Il ricorrente deduceva la contraddittorietà del provvedimento rispetto a tale vincolo, il difetto di istruttoria, la violazione della buona fede e del legittimo affidamento, oltre al contrasto con la destinazione d’uso impressa dal piano di attuazione. Il Comune eccepiva in via pregiudiziale il difetto di giurisdizione e contestava nel merito le censure.

La Motivazione della Corte

Il Collegio affronta anzitutto l’eccezione di rito sulla giurisdizione. Il vincolo orario, pur richiamato nel contratto di affitto d’azienda, non si esaurisce in una dinamica privatistica: esso rappresenta la trasposizione negoziale di un vincolo pubblicistico sorto con il perfezionamento di una convenzione urbanistica. L’operazione traeva origine da un atto unilaterale d’obbligo presentato dall’impresa per ottenere la variazione del piano di attuazione, con ampliamento di cubatura.

Il contratto di acquisizione costituisce pertanto atto intermedio del procedimento amministrativo volto al provvedimento finale, dal quale promanano poteri autoritativi. Richiamando la giurisprudenza del Consiglio di Stato, il Tribunale qualifica le convenzioni urbanistiche come moduli consensuali di esercizio del potere, riconducibili agli accordi procedimentali e devolute alla giurisdizione esclusiva del giudice amministrativo. L’eccezione di difetto di giurisdizione è quindi respinta.

Passando al merito, il Collegio ritiene fondata e assorbente l’eccezione di difetto di legittimazione ad agire. Gli atti d’obbligo e le convenzioni urbanistiche non sono riconducibili alla figura del contratto a favore di terzi: i privati acquirenti delle unità edificate non possono rivendicare alcunché sulla loro base, salvo che il contenuto sia stato trasfuso in una disciplina negoziale al momento del trasferimento delle singole unità.

Nel caso concreto il ricorrente ha omesso di produrre il titolo di acquisto della propria unità, difettando così la prova dell’avvenuta trasposizione negoziale del vincolo. L’omessa reiterazione si desume, peraltro, dalla produzione dei contratti relativi ad altre unità del medesimo plesso, stipulati in epoca diversa. Ne deriva l’inammissibilità del ricorso, restando irrilevanti le censure sulla modifica del vincolo orario.

Le spese di lite sono compensate in ragione della peculiarità della vicenda processuale.