Acquirente prenotatario di cooperativa edilizia ha titolo a divenire proprietario esclusivo (Cass. civ. Sez. II n. 18055 del 01.07.2024)

Principi di diritto (Massima)
Il momento determinativo dell’acquisto della proprietà dell’immobile da parte del socio di cooperativa edilizia è quello della stipula del contratto di trasferimento del diritto dominicale, contestuale alla convenzione di mutuo individuale; solo con tale negozio il socio acquista irrevocabilmente la proprietà dell’immobile e assume la veste di mutuatario dell’ente erogatore. La semplice qualità di socio e la correlata prenotazione dell’alloggio si pongono quali vicende riconducibili a diritti di credito verso la cooperativa. Tuttavia il prenotatario è munito di un titolo che lo abilita a divenire proprietario esclusivo con la stipula del mutuo individuale e del contestuale trasferimento, restando esclusa la natura comune del bene ai sensi dell’art. 1117 c.c. La verifica dell’eventuale natura condominiale del cespite va compiuta con riferimento al momento della costituzione del condominio, non a quello dell’atto traslativo di assegnazione.

Il Fatto

Un socio di una cooperativa edilizia conveniva in giudizio, davanti al Tribunale, i condomini assegnatari delle unità abitative del fabbricato, per sentir accertare il proprio diritto di proprietà su un box garage che assumeva illegittimamente utilizzato dalla collettività condominiale come sala comune, con conseguente condanna al rilascio e al risarcimento del danno. Il ricorrente deduceva di essere subentrato quale socio di riserva e di aver poi acquistato la proprietà esclusiva del locale con atto pubblico.

I convenuti eccepivano la nullità dell’atto di acquisto, per essere stato stipulato dopo la cancellazione della cooperativa dal registro delle imprese, e invocavano in via riconvenzionale l’usucapione del locale. Il Tribunale rigettava la domanda principale, ritenendo fondata l’eccezione di usucapione; la Corte di appello, pur escludendo l’usucapione, rigettava ugualmente il gravame per la nullità del titolo di acquisto, stipulato senza il consenso di tutti i condomini divenuti comproprietari. Di qui il ricorso per cassazione.

La Motivazione della Corte

La Corte affronta innanzitutto una questione processuale: la richiesta di dichiarazione di interruzione del giudizio di legittimità per sopravvenuta morte di una parte. Il collegio la ritiene irrilevante, perché nel processo di cassazione, per la particolare struttura e disciplina del procedimento di legittimità, non è applicabile l’istituto dell’interruzione del processo: la morte di una parte intervenuta dopo la rituale instaurazione non assume rilievo né consente l’ingresso degli eredi, richiamandosi sul punto Cass. n. 24635/2015 e Cass. n. 1757/2016.

Nel merito, la Corte accoglie l’unico motivo. Ricostruita la vicenda, osserva come sia risaputo che l’acquisto della titolarità dell’immobile da parte del socio si perfeziona con la stipula del contratto di trasferimento del diritto dominicale, contestuale alla convenzione di mutuo individuale: solo con tale negozio il socio acquista irrevocabilmente la proprietà e assume la veste di mutuatario dell’ente erogatore. La qualità di socio e la correlata prenotazione restano vicende riconducibili a diritti di credito verso la cooperativa.

Proprio perché il locale era stato assegnato in prenotazione al ricorrente, questi doveva considerarsi munito di un titolo che lo abilitava a divenirne proprietario esclusivo con la stipula del mutuo individuale e il contestuale trasferimento di proprietà, rimanendo esclusa la natura comune ai sensi dell’art. 1117 c.c., anche perché trasferito nel patrimonio dell’assegnatario ai sensi dell’art. 229 del R.D. n. 1165/1938.

La Corte rileva inoltre che i condomini non avevano eccepito la natura di bene comune del box, ma avevano contestato la proprietà esclusiva deducendo di esserne divenuti proprietari per usucapione, domanda poi dichiarata infondata. Il vano, pertanto, non poteva ritenersi bene di proprietà comune. La Corte di appello ha compiuto un salto logico: da un lato ha escluso l’usucapione, dall’altro ha sostenuto la natura comune del bene per essere stato adibito a servizio caldaia e poi a sala condominiale. La verifica della natura condominiale andava compiuta con riferimento al momento di costituzione del condominio, non a quello dell’atto traslativo.

Ritenendo d’ufficio la natura comune del cespite, benché una tale domanda non fosse stata avanzata dai resistenti, la Corte territoriale è incorsa anche nella violazione dell’art. 112 c.p.c. Il ricorso è accolto, con cassazione della sentenza impugnata e rinvio alla Corte di appello di Napoli, in diversa composizione, anche per la regolazione delle spese.