Decadenza prima casa per vendita con riserva di proprietà nel quinquennio (Cass. civ. Sez. V n. 5068 del 26.02.2025)

Principi di diritto (Massima)
In tema di imposta di registro, la vendita con riserva di proprietà non è considerata sottoposta a condizione sospensiva e produce l’effetto traslativo al momento della stipula, non al pagamento integrale del prezzo. Ne deriva che il soggetto che abbia beneficiato dell’agevolazione prima casa decade dal beneficio ove entro il quinquennio alieni il medesimo bene riservandosi, a garanzia della parte di prezzo dilazionato, il dominio sull’immobile. Rileva il momento della conclusione della vendita come stabilito dall’art. 27, comma 3, del d.P.R. n. 131/1986 e non il momento successivo dell’integrale pagamento del prezzo. Nel processo tributario l’Amministrazione finanziaria che in appello riproponga le ragioni già poste a fondamento del proprio operato assolve l’onere di impugnazione specifica ex art. 53 del d.lgs. n. 546/1992.

Il Fatto

Con atto di compravendita del giugno 2011 gli acquirenti ottenevano, in sede di registrazione, le agevolazioni fiscali previste per l’acquisto della c.d. prima casa e, contestualmente, stipulavano un contratto di mutuo fondiario con le agevolazioni sulle imposte sostitutive. Nell’aprile 2016, prima del decorso del quinquennio dall’acquisto, gli stessi cedevano l’immobile con atto di vendita con riserva di proprietà, subordinando gli effetti della vendita all’integrale pagamento del prezzo, avvenuto nel novembre 2017.

L’Agenzia delle Entrate, nel novembre 2018, notificava l’avviso di liquidazione con cui revocava l’agevolazione, sul presupposto della cessione intervenuta prima del quinquennio. I contribuenti impugnavano l’atto. La C.T.P. accoglieva il ricorso; la C.T.R. della Campania, in riforma, confermava l’atto impositivo. Propongono quindi ricorso per cassazione i contribuenti con quattro motivi; l’Ufficio è rimasto intimato.

La Motivazione della Corte

I primi due motivi, esaminati congiuntamente, riguardano la pretesa inammissibilità dell’appello dell’Ufficio per violazione dell’art. 342 c.p.c. e dell’art. 53 del d.lgs. n. 546/1992. La Corte li ritiene infondati: i giudici di appello, esaminando nel merito le censure, hanno implicitamente disatteso l’eccezione.

La Commissione tributaria regionale ha correttamente applicato il fermo indirizzo di legittimità secondo cui, vista la natura impugnatoria del processo tributario, la riproposizione delle ragioni poste a fondamento dell’accertamento, in contrapposizione alle argomentazioni del primo giudice, assolve l’onere di impugnazione specifica quando il dissenso investa la decisione nella sua interezza.

Nel merito, la Corte affronta il terzo motivo, con cui si lamenta la violazione del divieto di analogia e l’erronea applicazione dell’art. 27, comma 3, TUR. La norma espressamente prevede che non sono considerate sottoposte a condizione sospensiva le vendite con riserva di proprietà. Nella specie il rapporto aggancia, civilisticamente, il trasferimento della proprietà al pagamento dell’intero prezzo, mentre il legislatore tributario anticipa la materia imponibile per la preminenza dell’interesse erariale.

Il trattamento fiscale accomuna la vendita con riserva di proprietà agli atti che fanno dipendere gli effetti dalla volontà dell’acquirente: ai fini della legge di registro il contratto produce l’immediato trasferimento della proprietà. Da qui il principio di diritto: chi ha beneficiato del regime prima casa decade ove entro il quinquennio alieni il bene riservandosi il dominio.

Quanto al quarto motivo, la Corte conferma che all’Amministrazione finanziaria assistita dai propri funzionari spetta, in caso di vittoria, la liquidazione delle spese ex art. 15, comma 2-bis, del d.lgs. n. 546/1992, con la riduzione del venti per cento degli onorari. Il ricorso è rigettato e la Corte dà atto dei presupposti per il versamento del contributo unificato aggiuntivo.