Demolizione e ricostruzione: il costo di costruzione ridotto anche per la nuova costruzione (TAR Lombardia n. 4056 del 07.08.2026)

Principi di diritto (Massima)
Il regime di favore per la determinazione del costo di costruzione previsto dall’art. 48, comma 6, della legge regionale n. 12 del 2005 e quello riduttivo del contributo di costruzione di cui all’art. 17, comma 4-bis, del d.P.R. n. 380 del 2001 si applicano anche agli interventi di demolizione e ricostruzione non ascrivibili alla categoria della ristrutturazione edilizia, purché determinino rigenerazione urbana o contenimento del consumo di suolo. L’art. 38, comma 7-bis, della legge regionale n. 12 del 2005 impone di applicare le tariffe degli oneri di urbanizzazione vigenti alla data di presentazione del titolo edilizio originario, anche quando la variazione riguardi la sola qualificazione dell’intervento. La richiesta di conguaglio per la monetizzazione delle aree a standard ha natura autoritativa e, se non tempestivamente esercitata nei termini di cui all’art. 19, comma 6-bis, della legge n. 241 del 1990 o con le garanzie dell’art. 21-nonies, è illegittima.

Il Fatto

Una società presentava al Comune di Milano, nel 2020, una SCIA condizionata alternativa al permesso di costruire per un intervento edilizio, qualificato in parte come ristrutturazione edilizia e in parte come nuova costruzione. Nel 2024, poco prima della fine dei lavori, la società presentava una variante con cui riqualificava come nuova costruzione la porzione originariamente ascritta alla ristrutturazione. Il Comune, nel respingere l’istanza di rimborso presentata dalla società per l’eccedenza versata, chiedeva un conguaglio di importo rilevante, applicando le tariffe sopravvenute e negando i regimi di favore. La società impugnava il provvedimento.

La Motivazione della Corte

Il Collegio ha ritenuto fondate le censure relative all’applicazione dei regimi di favore. L’art. 48, comma 6, della legge regionale n. 12 del 2005 richiama espressamente gli interventi di “demolizione e ricostruzione” accanto a quelli di ristrutturazione edilizia, senza distinguere in base alla qualificazione complessiva dell’intervento. La ratio della norma, volta a favorire la sostituzione edilizia su aree già compromesse, conferma l’interpretazione estensiva. Il Collegio ha precisato che l’assenza di atti generali comunali che prevedano espressamente il beneficio non può limitarne l’operatività, dovendo l’Amministrazione valutare caso per caso se l’intervento meriti il regime agevolato.

Quanto all’art. 17, comma 4-bis, del d.P.R. n. 380 del 2001, la norma contempla gli interventi di rigenerazione urbana e contenimento del consumo di suolo. Anche in questo caso, l’assenza di atti applicativi comunali non può condurre alla disapplicazione della norma, che va applicata quando l’intervento, pur non essendo una ristrutturazione, realizzi quelle finalità. Nel caso concreto, la demolizione e ricostruzione mediante recupero della superficie lorda esistente integra tali presupposti.

Il Collegio ha poi accolto la censura relativa all’applicazione delle tariffe sopravvenute per gli oneri di urbanizzazione. L’art. 38, comma 7-bis, della legge regionale n. 12 del 2005 stabilisce che l’ammontare è determinato con riferimento alla data di presentazione del titolo edilizio. La SCIA in variante, non avendo inciso sui parametri dell’intervento ormai realizzato, non costituisce un titolo edilizio che legittima l’applicazione di nuove tariffe. Il Collegio ha richiamato l’Adunanza plenaria del Consiglio di Stato n. 12 del 2018, secondo cui la rideterminazione degli oneri è possibile solo applicando i coefficienti vigenti al momento del rilascio del titolo.

Per la monetizzazione delle aree a standard, il Collegio ha distinto la natura del rapporto. Mentre il contributo di costruzione ha carattere paritetico, le richieste di cessione di aree o di monetizzazione hanno natura autoritativa, facendo parte del titolo edilizio. La richiesta di conguaglio, avanzata oltre il termine di trenta giorni dall’art. 19, comma 6-bis, della legge n. 241 del 1990 e senza i presupposti dell’autotutela, è illegittima. Di conseguenza, è preclusa ogni rideterminazione. L’ottavo motivo, relativo alla superficie derivante dal bonus energetico del 5 per cento, è stato accolto perché tale superficie segue la natura della premialità dei diritti edificatori da cui deriva, beneficiando dei regimi di favore.