Demolizione e ricostruzione senza continuità con il preesistente è nuova costruzione (TAR Lombardia n. 1133 del 01.04.2025)

Principi di diritto (Massima)
La ristrutturazione edilizia mediante demolizione e ricostruzione, pur dopo l’ampliamento della categoria operato dall’art. 10, comma 1, lett. b) del D.L. n. 76/2020, convertito dalla legge n. 120/2020, non può prescindere dalla continuità costruttiva con l’organismo preesistente, che si sostituisce al più restrittivo criterio dell’identità. Ove l’intervento realizzi due distinti corpi di fabbrica su sedime diverso, con volumi, sagoma, superfici e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche del tutto differenti dal manufatto originario, l’opera costituisce nuova costruzione ai sensi dell’art. 3, comma 1, lett. e) del d.P.R. n. 380/2001. Il diniego di permesso di costruire fondato sulla corretta qualificazione dell’intervento è legittimo, anche in relazione alla conseguente quantificazione degli oneri e degli standard.

Il Fatto

La società ricorrente ha acquisito all’asta, nell’ambito di una procedura esecutiva, un compendio immobiliare costituito da una villa con giardino e annessi. In data 14.02.2024 ha presentato istanza di permesso di costruire per un intervento qualificato come ristrutturazione edilizia con demolizione dell’edificio esistente e ricostruzione di due fabbricati ad uso abitativo, per complessivi otto appartamenti.

Espletato il contraddittorio ex art. 10-bis della legge n. 241/1990, il Comune ha emesso il diniego definitivo, rilevando l’errata qualificazione tecnico-giuridica dell’opera, da ricondurre invece alla nuova costruzione. Nelle more, a seguito di un esposto, l’amministrazione ha concluso il procedimento di verifica dell’ottemperanza a un’ordinanza di ripristino risalente al 2006, diffidando la società alla rimozione delle terre armate abusivamente accumulate. La ricorrente ha impugnato entrambi i provvedimenti davanti al TAR.

La Motivazione della Corte

Il Collegio affronta in via prioritaria la questione della qualificazione giuridica dell’intervento. Secondo la ricorrente, il Comune non avrebbe potuto rifiutare il titolo limitandosi a una diversa qualificazione, dovendo piuttosto rilasciarlo indicando la categoria corretta. Il Tribunale respinge l’argomento: l’amministrazione deve pronunciarsi sulla specifica domanda presentata dal privato e non può riqualificarla autonomamente, poiché la categoria edilizia incide sulla sostanza dello ius aedificandi, sui limiti dell’intervento e sui relativi costi.

Sul merito, il TAR ricostruisce l’evoluzione dell’art. 3, comma 1, lett. d) del d.P.R. n. 380/2001, dal requisito originario della fedele ricostruzione alle modifiche introdotte dal D.Lgs. n. 301/2002, dall’art. 30, comma 1, lett. c) del D.L. n. 69/2013 e infine dall’art. 10 del D.L. n. 76/2020, che ha ammesso la diversa sagoma, i diversi prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche. L’ampliamento della categoria, però, non legittima un concetto di ristrutturazione sganciato dalla conservazione delle caratteristiche fondamentali dell’edificio.

Il criterio dirimente diviene dunque quello della continuità costruttiva, che richiede la riconducibilità dell’opera all’organismo preesistente. La sentenza richiama il consolidato indirizzo del Cons. Stato, Sez. VI n. 8751 del 2022, della Sez. VII n. 10307 del 2024 e della Sez. IV n. 328 del 2016: la ristrutturazione è tale solo quando le modifiche di volumi e sagoma siano di portata limitata e riconducibili al manufatto originario.

Nel caso concreto manca ogni continuità. L’edificio preesistente viene integralmente demolito e sostituito da due fabbricati distinti, su area di sedime diversa, con incremento della superficie lorda, totale e complessiva, e con connotati estetici e architettonici del tutto differenti. L’opera configura quindi un novum oggettivo e rientra nella nuova costruzione. Da tale qualificazione discendono la legittimità del calcolo degli oneri e del costo di costruzione e l’obbligo di convenzione per la cessione degli standard.

Quanto al provvedimento di ottemperanza all’ordinanza del 2006, il TAR osserva che l’obbligo di ripristino è stato trasferito all’acquirente dal decreto di trasferimento, che espressamente avvertiva il futuro aggiudicatario. La responsabilità di rimozione si connette alla qualifica di detentore dell’area, secondo l’Ad. Plen. n. 3/2021 e il Cons. Stato, Sez. VI n. 4298 del 2024, non contrastando il principio “chi inquina paga“. Le doglianze ulteriori sono inammissibili, trattandosi di atto plurimotivato. Il ricorso è respinto.