Ordine di demolizione al terzo acquirente in buona fede e garanzie partecipative (Cons. Stato n. 10536 del 31.12.2024)

Principi di diritto (Massima)
La valutazione dell’opera edilizia ai fini dell’individuazione del regime abilitativo applicabile deve riguardare il risultato dell’attività edificatoria nella sua unitarietà, ma tale regola presuppone l’accertamento di un disegno unitario: ove i corpi di fabbrica presentino autonomia strutturale e funzionale e siano stati edificati e modificati in forza di distinti titoli edilizi succedutisi nel tempo, le opere devono essere esaminate partitamente e ascritte ciascuna al proprio regime edilizio. Il Comune non può affastellare in un unico regime sanzionatorio interventi che ricadono nella edilizia libera o nella tolleranza di cantiere, né trascurare la distinzione tra opere anteriori e successive alla legge n. 765 del 1967. Ai fini della prova della data di realizzazione, la dichiarazione sostitutiva del venditore prevista dall’art. 40 della legge n. 47 del 1985 non può essere considerata tamquam non esset dalle amministrazioni, che non possono contestare senza limiti di tempo la regolarità urbanistica del bene circolato. In presenza di un acquirente in buona fede, che abbia acquistato sulla base di un titolo edilizio formalmente rilasciato e mai annullato in autotutela, l’ordine di demolizione non può essere adottato senza garantire la partecipazione procedimentale, in applicazione dei principi di correttezza e buona fede di cui all’art. 1, comma 2-bis, legge n. 241 del 1990.

Il Fatto

Con ordinanza del 17 agosto 2021 il responsabile dell’Ufficio Tecnico del Comune di Ricadi ha ingiunto la demolizione di una serie di opere realizzate senza permesso di costruire in una struttura ricettiva, descritte e distinte in più corpi di fabbrica (A, B, C, D, E, H). Le proprietarie hanno impugnato l’atto davanti al TAR Calabria, deducendo che i corpi erano stati realizzati in forza di regolari titoli edilizi, che talune opere erano anteriori al 1967 e che, in ogni caso, era stata presentata istanza di accertamento di conformità ai sensi dell’art. 36 d.P.R. n. 380/2001.

Il TAR, espletata consulenza tecnica, ha rigettato il ricorso ritenendo che le difformità dovessero valutarsi in una visione complessiva e non atomistica e che l’attività repressiva non richiedesse né avviso di avvio del procedimento né particolare motivazione. Contro la sentenza hanno proposto appello le proprietarie. Nel corso del giudizio è intervenuto il formale rigetto della sanatoria ed è stata presentata nuova istanza di condono.

La Motivazione della Corte

Il Collegio respinge l’istanza di rinvio della trattazione, non ravvisando le situazioni eccezionali richieste dall’art. 73, comma 1-bis, c.p.a., e nega l’accesso documentale per difetto del presupposto di connessione con il giudizio, ai sensi dell’art. 116, comma 2, c.p.a.. Sul rito, esclude la sopravvenuta improcedibilità dell’appello: la presentazione dell’istanza di sanatoria comporta solo un arresto temporaneo dell’efficacia della misura repressiva, mentre il rigetto della domanda determina la riespansione dell’ordine di demolizione.

Nel merito, il Consiglio di Stato accoglie l’appello rilevando l’errata applicazione del principio di unitarietà dell’intervento. Il giudice di prime cure ha esteso la regola dell’esame complessivo a una fattispecie in cui mancava il presupposto del disegno unitario: si trattava di corpi di fabbrica con autonomia strutturale e funzionale, edificati nell’arco di decenni sulla base di titoli edilizi distinti e non contestati. Le opere andavano quindi esaminate partitamente.

La Corte censura la decisione anche sul piano della datazione: il CTU ha attribuito valore nullo alle dichiarazioni sostitutive inserite nei rogiti di compravendita, senza svolgere alcuna specifica indagine sulle tecniche costruttive e sui materiali. Richiamando i propri principi, il Collegio ribadisce che la dichiarazione ex art. 40 legge n. 47/1985, assistita da responsabilità penale, non può essere disattesa dall’amministrazione, che deve provare in maniera circostanziata la sua non veridicità. Ne deriva la fondatezza del motivo di difetto di motivazione in ordine alla datazione delle opere.

Il profilo decisivo riguarda infine le garanzie partecipative. Pur ribadendo il principio secondo cui la misura demolitoria non richiede avviso di avvio del procedimento in quanto provvedimento vincolato, la Corte ritiene la fattispecie assolutamente peculiare. Le appellanti, terze acquirenti in buona fede, avevano acquistato immobili assistiti da titoli edilizi formalmente legittimi, mai annullati in autotutela. Il Comune avrebbe dovuto garantire la loro partecipazione procedimentale, in applicazione dei principi di correttezza e buona fede positivizzati dall’art. 1, comma 2-bis, legge n. 241/1990, non essendo emersa una conoscenza aliunde del procedimento. Gli atti impugnati risultano pertanto irrimediabilmente viziati.

In riforma della sentenza, il Consiglio di Stato accoglie l’appello e annulla gli atti impugnati, con assorbimento degli ulteriori profili e salvo il potere dell’amministrazione di rideterminarsi. Le spese del doppio grado sono compensate.