Legittimo il diniego di sanatoria per incertezza sulla titolarità dell’area (TAR Campania n. 4045 del 25.06.2026)

Principi di diritto (Massima)
Il diniego di sanatoria edilizia è legittimo quando l’amministrazione, pur avendo compiuto le necessarie indagini, non sia in grado di accertare con certezza la titolarità esclusiva dell’area di sedime e delle aree necessarie alla verifica dei parametri urbanistici, per la pendenza di una controversia civile tra i proprietari sulla natura comune o esclusiva del cortile. La legittimazione a chiedere il titolo edilizio spetta al proprietario o a chi abbia un titolo di godimento che lo autorizzi a disporne, ma la P.A. deve verificare con serietà tale legittimazione e arrestarsi solo se il richiedente non fornisca elementi prima facie attendibili. Il parametro della doppia conformità di cui all’art. 36 del d.P.R. 380 del 2001 presuppone la preliminare individuazione dell’assetto proprietario dei luoghi. L’ordinanza di demolizione è atto vincolato e le controversie di natura proprietaria non ne intaccano la legittimità, incidendo semmai sugli aspetti esecutivi.

Il Fatto

Il Comune ha ingiunto alla ricorrente la demolizione di opere edilizie realizzate in assenza di permesso di costruire su un immobile ubicato in zona residenziale di saturazione e sottoposta a vincolo sismico. Le contestazioni riguardano l’ampliamento della volumetria residenziale, la realizzazione di una cantina, di un deposito, di una tettoia e di due box auto, tutti manufatti insistenti su aree cortilizie.

La ricorrente ha impugnato l’ordinanza e, dopo aver presentato istanza di sanatoria ai sensi dell’art. 36 del d.P.R. 380 del 2001 per alcuni interventi, ha gravato anche il provvedimento di diniego. Nel giudizio pendente davanti al Tribunale ordinario è controversa la proprietà dell’intera area cortilizia, che la ricorrente assume essere stata illegittimamente occupata da terzi.

La Motivazione della Corte

Il Collegio respinge il ricorso introduttivo muovendo dal regime abilitativo applicabile all’epoca di realizzazione dei manufatti. La ricorrente sosteneva che le opere fossero anteriori al 1967 e quindi fuori dal perimetro del centro abitato, con conseguente inapplicabilità dell’onere di licenza. La tesi non è condivisa: il Comune gode di autonomia amministrativa dal 1927 e l’immobile ricadeva nel centro abitato, come conferma lo stesso titolo edilizio del 1964, rilasciato in applicazione del Capo IV del Titolo II della legge 17 agosto 1942, n. 1150.

Da ciò discende che gli ampliamenti non possono ritenersi legittimi per il solo fatto di essere anteriori al 1967. Poiché i manufatti non risultano autorizzati né dal titolo del 1964 né dalla licenza del 1974, il Comune ha esercitato un potere vincolato, rispetto al quale le controversie proprietarie relative all’area cortilizia non incidono sulla legittimità dell’atto impugnato.

Anche il ricorso per motivi aggiunti è infondato. Il parametro della doppia conformità non è integrato per l’incertezza sulla titolarità dell’area su cui insistono i manufatti, questione preliminare allo scrutinio dell’istanza di sanatoria. Il Collegio richiama la giurisprudenza amministrativa secondo cui la legittimazione a chiedere il titolo spetta al proprietario o al titolare di altro diritto di godimento, con il correlativo onere della P.A. di accertare con serietà il titolo, dovendo arrestarsi solo se il richiedente non fornisca elementi prima facie attendibili.

Nel caso concreto il Comune, all’esito dell’istruttoria, ha rilevato l’impossibilità di identificare le aree in proprietà della ricorrente e il relativo regime giuridico. Il provvedimento è plurimotivato e il solo rilievo sull’assetto proprietario sarebbe sufficiente a sostenerlo. Il Tribunale aggiunge che le ulteriori ragioni ostative sono fondate: la trasformazione del manufatto tra il 1964 e il 1974 è emersa dal confronto dei disegni di progetto, mentre il sopralluogo ha accertato volumetrie eccedenti rispetto ai titoli, senza che la parte abbia contestato in modo utile i calcoli dell’amministrazione. Il ricorso è respinto, con condanna alle spese e compensazione nei confronti del controinteressato.