Diritto di prelazione del conduttore su immobile dismesso: giurisdizione del giudice ordinario (TAR Puglia n. 1121 del 30.06.2025)

Principi di diritto (Massima)
La controversia con la quale il conduttore di un immobile rivendica il proprio diritto di prelazione all’acquisto, nell’ambito della dismissione di un bene pubblico, attiene a una posizione di diritto soggettivo e spetta alla giurisdizione del giudice ordinario. La circostanza che l’atto impugnato sia inserito in una procedura di alienazione non degrada la pretesa a interesse legittimo, perché la scelta pubblicistica della dismissione si è già compiuta e la vendita avviene in regime di diritto privato. La previsione dell’art. 119, comma 1, lett. c), cod. proc. amm. non introduce un’ipotesi di giurisdizione esclusiva, ma si limita a prescrivere il rito abbreviato. Ne consegue l’inammissibilità della domanda ex art. 117 cod. proc. amm., non compatibile con la tutela di diritti soggettivi, e il difetto di giurisdizione sulle restanti domande.

Il Fatto

La ricorrente, titolare di un’impresa commerciale, conduceva in locazione un’unità immobiliare di proprietà di una società partecipata dalla Provincia. Il contratto di locazione, stipulato nel 2018, aveva durata di sei anni con rinnovo. Nel 2023 la società comunicava l’avvio di un’asta competitiva per l’alienazione in lotti dei propri immobili e l’aggiudicazione provvisoria dell’unità a un’altra società, invitando la conduttrice a esercitare il diritto di prelazione entro dieci giorni.

Dopo la mancata finalizzazione della vendita, la ricorrente diffidava la società dal trasferire l’immobile, contestando il mancato rispetto del termine per il pagamento del prezzo da parte dell’aggiudicataria. La società dichiarava la decadenza della prelazione e l’aggiudicazione definitiva, poi stipulava il rogito di compravendita. La conduttrice agiva quindi davanti al TAR chiedendo l’accertamento del silenzio-inadempimento, l’annullamento degli atti e, in via incidentale, il riconoscimento della titolarità della prelazione.

La Motivazione della Corte

Il Collegio affronta in via preliminare le eccezioni di difetto di giurisdizione e di inammissibilità dell’azione ex art. 117 cod. proc. amm. Richiamando l’orientamento delle Sezioni Unite n. 21522 del 2017 e n. 3732 del 2016, ribadisce che la giurisdizione si determina in base al petitum sostanziale e alla causa petendi, cioè alla natura intrinseca della posizione dedotta in giudizio.

Il riferimento dell’art. 119, comma 1, lett. c), cod. proc. amm. alle procedure di dismissione di beni pubblici contiene, secondo la Corte, una mera prescrizione di rito. La disposizione non modifica l’ordinario criterio di riparto, fondato sulla natura della situazione soggettiva fatta valere, come affermato da Cass. Sez. Un. n. 10082 del 2020. La giurisdizione amministrativa resta circoscritta alla fase pubblicistica, mentre gli atti successivi del gestore rientrano nel diritto privato, secondo Cons. Stato n. 1486 del 2016.

Nella specie la pretesa della ricorrente ha consistenza di diritto soggettivo. Le doglianze non aggrediscono atti di esercizio di potere pubblico, ma la vendita stipulata dalla società in favore dell’aggiudicataria. Il diritto di prelazione del conduttore ex art. 38 della legge n. 392/1978 spetta alla cognizione del giudice ordinario, anche nel disconoscimento della sua sussistenza in concreto, come precisato da Cons. Stato, ord. n. 2140/2015.

La Corte esamina le sentenze invocate dalla ricorrente. La TAR Lecce n. 751/2014 concerneva lo scrutinio della procedura di gara, non il riconoscimento della prelazione. La Cons. Stato n. 7413/2020 è stata cassata da Cass. Sez. Un. n. 17616/2022, che ha valorizzato il rapporto di strumentalità tra domanda demolitoria e accertamento della prelazione, individuando il bene della vita nell’acquisto in prelazione.

Conclusivamente, la domanda ex art. 117 cod. proc. amm. è inammissibile, perché l’azione sul silenzio presuppone un interesse legittimo e non è compatibile con diritti soggettivi, secondo Cons. Stato n. 9074 del 2023. Sulle restanti domande è dichiarato il difetto di giurisdizione, con indicazione del giudice ordinario ai sensi dell’art. 11, comma 2, cod. proc. amm. Le spese sono compensate.