Distanze tra edifici e ricostruzione con arretramento del solo volume eccedente (Cass. civ. Sez. II n. 20360 del 21.07.2025)

Principi di diritto (Massima)
Nell’ambito delle opere edilizie, la ristrutturazione postula modificazioni esclusivamente interne, con permanenza delle componenti essenziali dell’edificio, mentre la demolizione e ricostruzione con aumento di volumetria o di altezza integra una nuova costruzione, soggetta alla disciplina sulle distanze. In tal caso l’arretramento dell’intero manufatto può essere ordinato solo se lo strumento urbanistico locale contenga una norma espressa che estenda alle ricostruzioni le prescrizioni sulle maggiori distanze previste per le nuove costruzioni; in difetto, la pronuncia demolitoria va limitata alla sola porzione eccedente le dimensioni dell’edificio originario. La verifica della maggiore altezza rileva ai soli fini dell’accertamento della nuova costruzione, non potendo le norme sulle distanze imporre limiti di altezza massima. Le tolleranze costruttive di cui all’art. 34-bis del d.P.R. n. 380 del 2001 operano nei soli rapporti tra privato e pubblica amministrazione, non in quelli tra privati.

Il Fatto

Una società conveniva in giudizio il vicino davanti al Tribunale, chiedendo l’arretramento del fabbricato realizzato in forza di concessione edilizia, previa disapplicazione della stessa, fino al rispetto della distanza prevista dal regolamento edilizio locale, e l’eliminazione del traliccio per antenna collocato sulla copertura. Il primo giudice rigettava la domanda, qualificando l’intervento come ristrutturazione e ritenendo il traliccio non riconducibile a una costruzione.

La Corte d’Appello riformava la decisione, configurando l’opera come nuova costruzione e condannando il proprietario alla riduzione dell’altezza, all’arretramento fino alla distanza di dieci metri e all’eliminazione del traliccio. Il soccombente proponeva ricorso per cassazione con dodici motivi.

La Motivazione della Corte

La Corte affronta anzitutto il motivo sulla nullità della sentenza per vizio di costituzione del giudice, in relazione alla disciplina dei giudici ausiliari. La censura è infondata: dopo le ordinanze di remissione richiamate, la Corte costituzionale n. 41 del 2021 ha dichiarato l’illegittimità costituzionale delle disposizioni nella parte in cui non ne prevedono l’applicazione fino al completamento del riordino della magistratura onoraria, ribadendo la legittimità dei collegi ai quali abbia partecipato non più di un giudice ausiliario, anche in veste di relatore.

Sui motivi relativi alla qualificazione dell’intervento, la Corte osserva che il d.P.R. n. 380 del 2001 ha incluso nella ristrutturazione edilizia gli interventi di demolizione e ricostruzione, a condizione del rispetto degli elementi essenziali del fabbricato originario, individuabili nella sagoma e nel volume. Nel caso di specie la Corte distrettuale ha accertato un aumento di altezza e di volumetria rispetto alla preesistenza: si tratta di accertamento in fatto, coerente con il dato normativo ed esente da errori di diritto, non censurabile in sede di legittimità.

Quanto alle tolleranze costruttive, l’art. 34-bis del d.P.R. n. 380 del 2001 attiene alla conformità dell’opera alla normativa edilizia ai fini sanzionatori e opera esclusivamente nei rapporti tra costruttore e pubblica amministrazione, non nei rapporti tra privati: il ricorrente ne propone quindi un’applicazione non conforme alla finalità dell’istituto.

È invece fondato il dodicesimo motivo, che assorbe le censure sul traliccio, sull’errore percettivo della prova e sulla copertura. La Corte richiama l’insegnamento delle Sezioni Unite n. 21578 del 2011: in presenza di aumenti di volumetria si verte in ipotesi di nuova costruzione, da considerare tale, ai fini del computo delle distanze, nel suo complesso solo ove lo strumento urbanistico rechi una norma espressa che estenda alle ricostruzioni le prescrizioni sulle maggiori distanze, ovvero, in mancanza, solo nelle parti eccedenti le dimensioni dell’edificio originario.

La Corte d’Appello ha invece ordinato l’arretramento dell’intera fabbrica senza verificare l’esistenza di una siffatta norma locale, né ha considerato che la maggiore altezza rileva solo ai fini dell’accertamento della nuova costruzione, non potendo imporre limiti di altezza massima. La sentenza è cassata con rinvio perché si accerti se esistano disposizioni locali integrative del codice civile e se le distanze dipendano dall’altezza dei fabbricati, tenendo conto del carattere assoluto e inderogabile della distanza di dieci metri tra pareti finestrate frontistanti prevista dall’art. 9 del d.M. n. 1444 del 1968.