Valutazione estimativa e vizio di motivazione nella rettifica di imposta di registro (Cass. civ. Sez. V n. 20358 del 21.07.2025)

Principi di diritto (Massima)
In tema di rettifica del valore venale dei beni immobili ai fini dell’imposta di registro, la censura che investe la scelta e la ponderazione dei dati di stima compiuta dal giudice di merito integra una contestazione della valutazione probatoria e non una violazione dell’art. 51, comma 3, d.P.R. n. 131/1986. Il sindacato di legittimità non ha ad oggetto il merito dell’apprezzamento estimativo, spettando al giudice di merito individuare le fonti del proprio convincimento e scegliere, tra le risultanze processuali, quelle ritenute più attendibili. La motivazione della sentenza è viziata soltanto quando sia affetta da un contrasto irriducibile tra affermazioni fra loro inconciliabili, tale da impedire il controllo sull’effettiva ratio decidendi.

Il Fatto

Le società ricorrenti impugnavano un avviso di rettifica con cui l’Ufficio aveva rideterminato il valore di un immobile compravenduto nel 2014, oggetto di imposta di registro. La Commissione tributaria regionale, in parziale accoglimento dell’appello dell’Ufficio, fissava il valore complessivo dell’immobile in euro 3.100.000,00, distinguendo la componente residenziale da quella commerciale e adottando per la prima una valutazione di euro 2.000,00/mq.

Avverso la sentenza di appello le società contribuenti proponevano ricorso per cassazione con tre motivi, deducendo la violazione dell’art. 51, comma 3, d.P.R. n. 131/1986, l’omesso esame di fatti decisivi e l’illogicità della motivazione in ordine alla stima del fabbricato.

La Motivazione della Corte

La Corte muove dalla distinzione tra il vizio di violazione di legge, che consiste nell’erronea ricognizione della fattispecie astratta recata dalla norma, e la contestazione dell’erronea ricognizione della fattispecie concreta, che attiene alla tipica valutazione del giudice di merito. Il ricorso per cassazione non conferisce alla Corte il potere di riesaminare il merito della vicenda, ma solo il controllo della correttezza giuridica e della coerenza logico-formale delle argomentazioni svolte.

Su questa base la Corte rileva che la C.T.R. ha operato un accertamento diffuso e argomentato sui dati di stima, tenendo conto dell’atto impositivo e delle valutazioni offerte dalle stesse contribuenti, comparate con altra stima prodotta dall’Agenzia delle entrate. La censura di violazione di legge, nel caso esaminato, si risolve in una riproposizione di argomenti probatori: gli ulteriori elementi di valutazione incidono sulla stima, non sulla fattispecie astratta.

Quanto al secondo motivo, la Corte esclude che la censura sia riconducibile all’art. 360, primo comma, n. 5, cod. proc. civ., risolvendosi in profili prettamente estimativi e non nella pretermissione di fatti storici. I dati richiamati dalla ricorrente, ossia la natura del bene e la locazione di alcune unità immobiliari, sono stati considerati nella sentenza impugnata, che ha tenuto conto della necessità di valutare le singole componenti e dell’alea estimale indicata dall’UTE.

Sul terzo motivo la Corte ribadisce che solo una motivazione viziata da contrasto irriducibile tra affermazioni inconciliabili costituisce anomalia talmente grave da convertirsi in vizio di violazione di legge. La sentenza impugnata appare invece, nel suo complesso, adeguatamente e logicamente motivata. Il ricorso è quindi rigettato, con condanna delle società contribuenti alle spese e con l’attestazione dei presupposti per il versamento del contributo unificato aggiuntivo.