Distanze legali e prevenzione esclusa se il regolamento impone distanza dal confine (Cass. civ. Sez. II n. 7624 del 21.03.2024)

Principi di diritto (Massima)
In tema di distanze legali tra costruzioni, il principio della prevenzione di cui all’art. 875 cod. civ. non opera quando il regolamento edilizio locale, oltre a fissare la distanza tra i fabbricati, imponga anche una distanza minima dal confine. In tale ipotesi l’obbligo di arretrare la costruzione è assoluto, come il corrispondente divieto di edificare sul confine, e la costruzione in aderenza è preclusa salvo che una specifica disposizione regolamentare la consenta espressamente. Le prescrizioni dei piani regolatori e dei regolamenti edilizi in materia di distanze, dettate a tutela dell’interesse generale al modello urbanistico, non sono derogabili dai privati: le convenzioni tra confinanti che le contraddicano sono invalide anche nei rapporti interni, né assume rilievo l’interpretazione degli uffici tecnici comunali, spettando all’autorità giudiziaria la lettura della norma integrativa del codice.

Il Fatto

I proprietari di un fabbricato agiscono in giudizio per ottenere la condanna dei vicini ad arretrare la loro costruzione sino al rispetto delle distanze di legge. Il Tribunale accoglie la domanda e ordina l’arretramento a dieci metri dall’edificio degli attori.

La Corte d’Appello rigetta il gravame principale dei convenuti e accoglie quello incidentale sul governo delle spese. I soccombenti ricorrono per cassazione con tre motivi, che investono il rilievo delle pattuizioni contenute in un preliminare di compravendita, l’interpretazione delle norme tecniche di attuazione del piano regolatore e la sussistenza di una servitù per destinazione del padre di famiglia.

La Motivazione della Corte

La Corte esamina congiuntamente le censure e le dichiara infondate. Sul primo profilo ribadisce che, quando al contratto preliminare segue tra le stesse parti il contratto definitivo, quest’ultimo è l’unica fonte dei diritti e degli obblighi inerenti al negozio voluto: il preliminare resta superato e le sue pattuizioni, non riprodotte nel definitivo né confermate da accordo coevo, sono prive di efficacia. Per vincere la presunzione di conformità occorre la prova scritta di un accordo contestuale alla stipula del definitivo, prova che nella specie manca.

Sul secondo profilo la Corte ricostruisce la portata dell’art. 3 delle N.T.A. del P.R.G., che impone il rispetto di due distanze concorrenti: dieci metri tra gli edifici e cinque metri dal confine. La compresenza dei due limiti dimostra la natura inderogabile della prescrizione dal confine, con conseguente esclusione della costruzione in aderenza. Richiamando Sezioni Unite n. 10318 del 2016 e il consolidato orientamento di legittimità, il Collegio chiarisce che il meccanismo della prevenzione opera soltanto quando il regolamento preveda unicamente i distacchi tra costruzioni: se invece impone anche la distanza dal confine, l’obbligo di arretramento prevale.

La Corte esclude inoltre che possano assumere rilievo l’interpretazione costantemente seguita dagli uffici tecnici comunali e il rilascio di un titolo autorizzativo. Le convenzioni tra privati in contrasto con le prescrizioni urbanistiche in materia di distanze sono invalide anche nei rapporti interni, e il provvedimento autorizzativo spiega effetti solo nel rapporto tra privato e pubblica amministrazione, restando fermi i diritti dei terzi.

Quanto al terzo motivo, concernente la servitù per destinazione del padre di famiglia ex art. 1062 cod. civ., la Corte lo reputa nuovo: la questione non emerge dalla decisione impugnata e la parte non indica in quale momento del giudizio di merito sarebbe stata introdotta, con conseguente difetto di specificità. Il ricorso è rigettato, con condanna alle spese e atto della sussistenza dei presupposti per il versamento del contributo unificato aggiuntivo.