Legittimo il divieto di nuove locazioni turistiche brevi nel centro storico (TAR Toscana n. 920 del 14.05.2026)

Principi di diritto (Massima)
Il governo del territorio attribuisce ai Comuni il potere di disciplinare i mutamenti di destinazione d’uso degli immobili e di individuare, all’interno della stessa categoria funzionale, usi differenziati dotati di autonomo rilievo urbanistico, anche al fine di vietarne il nuovo insediamento in aree determinate. L’art. 23-ter, comma 1-bis, del d.P.R. n. 380/2001, nel consentire agli strumenti urbanistici di fissare “specifiche condizioni”, ammette limitazioni e divieti specifici, purché sorretti da motivazione oggettiva e non discriminatoria. La previsione della residenza temporanea, interna alla categoria residenziale, non crea una nuova categoria funzionale e non viola gli artt. 41, 42 e 117 Cost., producendo effetti meramente conformativi sul diritto di proprietà e sull’iniziativa economica. Il sindacato del giudice amministrativo resta estrinseco, limitato ai profili di manifesta illogicità, arbitrarietà o travisamento dei fatti.

Il Fatto

Alcuni proprietari di immobili e società operanti nel centro storico hanno impugnato la deliberazione consiliare con cui il Comune ha approvato una variante alle norme tecniche di attuazione del piano operativo in materia di locazioni turistiche brevi. La variante introduce all’art. 19 l’uso “residenza temporanea” quale articolazione dell’uso residenziale e all’art. 64 ne vieta il nuovo insediamento nel nucleo storico.

I ricorrenti hanno dedotto l’illegittimo uso dei poteri di pianificazione per introdurre una sotto-categoria non prevista dalla legge, la violazione dell’art. 42 Cost. e dell’art. 117 Cost., lo sviamento di potere e l’irragionevolezza, contestando altresì il ricorso alla procedura semplificata di variante. Il Comune si è costituito, eccependo l’inammissibilità del ricorso collettivo per difetto di omogeneità delle posizioni e di interesse attuale.

La Motivazione della Corte

Il Collegio ha esaminato direttamente il merito, ritenendo infondate le censure e potendo prescindere dalle eccezioni preliminari. Il perno argomentativo è l’art. 23-ter, comma 1-bis, del d.P.R. n. 380/2001, che consente agli strumenti urbanistici comunali di fissare “specifiche condizioni” al mutamento d’uso interno alla medesima categoria funzionale. La locuzione, ampia, ricomprende ogni prescrizione che limiti il mutamento altrimenti consentito, fino a divieti specifici.

Il ragionamento si fonda sul principio di sussidiarietà verticale degli artt. 5 e 118 Cost. e sull’attribuzione ai Comuni della pianificazione urbanistica quale funzione fondamentale. Nel solco di tale riparto, gli artt. 98 e 99 della legge regionale n. 65/2014 confermano la possibilità per gli strumenti di pianificazione di stabilire limitazioni e condizioni, già presenti nella disciplina anteriore alla novella del 2025.

Il Collegio ha poi chiarito che i Comuni possono individuare, entro ciascuna categoria funzionale, usi differenti con peculiare impatto urbanistico. L’art. 9-bis, comma 1-bis, del d.P.R. n. 380/2001, richiamato dall’art. 23-ter, comma 2, disciplina solo le modalità probatorie dello stato legittimo e non condiziona il rilievo urbanistico degli usi interni alla categoria. Il Comune ha quindi distinto la residenza temporanea senza creare una nuova categoria funzionale.

Quanto al divieto, esso non è assoluto né discriminatorio: opera in un’area circoscritta, per specifiche tipologie d’uso e con durata limitata a quella del piano. La relazione illustrativa documenta l’incidenza del fenomeno su gentrificazione, displacement, carico urbanistico e tenuta del sito UNESCO, dati non contestati. Il Collegio ha richiamato la Corte cost. n. 186/2025, che ha ricondotto la materia al governo del territorio e al turismo, e il regolamento europeo 2024/1028, escludendo la violazione degli artt. 41 e 42 Cost. e dell’art. 117 Cost.

Infine, il divieto di “insediamento” vale solo per il futuro e la variante semplificata al piano operativo rientra nell’art. 30, comma 2, della legge regionale n. 65/2014, operando all’interno del territorio urbanizzato. Il ricorso è stato respinto, con compensazione delle spese.