Legittimo il regolamento comunale che limita le locazioni turistiche brevi (TAR Toscana n. 922 del 14.05.2026)

Principi di diritto (Massima)
È legittimo il regolamento comunale che, in attuazione dell’art. 59 della legge regionale Toscana n. 61/2024, sottopone ad autorizzazione preventiva di durata quinquennale l’esercizio della locazione turistica breve in determinate zone del territorio, prevedendone il contingentamento alle sole unità immobiliari già destinate a tale attività nel 2024. La sottoposizione dell’attività a regime autorizzatorio preventivo e temporaneo costituisce misura giustificata da motivi imperativi di interesse generale idonei, in conformità all’art. 9 della Direttiva 2006/123/CE. Le limitazioni non violano i principi di stretta necessità, proporzionalità e non discriminazione, né incidono illegittimamente sulla libertà di iniziativa economica, trattandosi di conformazione della proprietà ammessa dall’art. 42, secondo comma, Cost.

Il Fatto

Per contrastare gli effetti del turismo di massa nel centro storico cittadino, riconosciuto patrimonio UNESCO, il Comune di Firenze ha adottato una variante al piano operativo e, in parallelo, il Regolamento per le locazioni turistiche brevi, approvato con deliberazione consiliare n. 27 del 5.05.2025. Il regolamento, tra l’altro, all’art. 8 limita l’attività alle sole unità immobiliari già destinate alla locazione breve nel corso del 2024 e, all’art. 2, subordina l’esercizio dell’attività a un’autorizzazione quinquennale.

Una società proprietaria di immobili adibiti a locazione turistica breve ha impugnato la delibera e il regolamento davanti al TAR Toscana, deducendo l’illegittimità costituzionale derivata delle norme regionali attuate e, in via autonoma, l’illegittimità del regolamento comunale sotto molteplici profili. Il Comune di Firenze e la Regione Toscana si sono costituiti resistendo.

La Motivazione della Corte

Il Tribunale respinge tutte le censure. Muovendo dalla sentenza della Corte costituzionale n. 186/2025, che ha già dichiarato non fondate le questioni di legittimità costituzionale relative all’art. 59 della legge regionale n. 61/2024, il Collegio esclude che la Regione abbia invaso competenze statali esclusive. L’art. 59 è riconducibile al turismo e al governo del territorio e la limitazione indiretta dell’autonomia negoziale rappresenta effetto tipico delle disposizioni di diritto amministrativo che conformano l’attività privata. La destinazione di un immobile a locazione turistica non è elemento essenziale del diritto di proprietà.

Quanto alla pretesa violazione della Direttiva 2006/123/CE e del d.lgs. n. 59/2010, il TAR richiama la giurisprudenza europea – CGUE, Grande sezione, 22 settembre 2020, C-724/18 e 727/18, Cali Apartments – e osserva che un regime autorizzatorio preventivo è compatibile con gli artt. 9 e 10 della Direttiva quando sia non discriminatorio, giustificato da motivi imperativi di interesse generale e proporzionato. La necessità di contrastare la scarsità di alloggi destinati alla locazione, la protezione dell’ambiente urbano e gli obiettivi di politica sociale e culturale rientrano tra tali motivi.

I tre obiettivi indicati dall’art. 59, comma 2 – corretta fruizione turistica del patrimonio storico-artistico, preservazione del tessuto sociale, garanzia di un’offerta adeguata di alloggi a lungo termine – sono tutti riconducibili a motivi imperativi di interesse generale. Il Collegio ritiene giustificata, in base all’art. 11, par. 1, lett. b) e c) della Direttiva, la temporaneità dell’autorizzazione: essa è funzionale al contingentamento e all’esigenza di governare un fenomeno in rapida evoluzione, senza consolidare rendite di posizione.

Nessuna efficacia retroattiva è ravvisabile nella disciplina transitoria dell’art. 59, comma 7 e dell’art. 12 del Regolamento: il periodo transitorio triennale, nel quale restano escluse dai limiti le unità già destinate a locazione breve nel 2024, assicura un’attuazione graduale. Le prescrizioni immediatamente applicabili (artt. 6 e 7) si limitano per lo più a richiamare obblighi già imposti da fonti normative vigenti. Legittima anche la scelta di un regime transitorio uniforme per attività imprenditoriali e non, stante l’identico impatto prodotto.

Quanto alle censure avverso l’attività di monitoraggio (artt. 9 e 12) e i requisiti dimensionali (artt. 6 e 7), il TAR le dichiara infondate o inammissibili: le disposizioni regolamentari non immediatamente lesive non sono autonomamente impugnabili, mentre parametri dimensionali più severi trovano giustificazione nella finalità di garantire elevati standard qualitativi e di evitare il frazionamento del patrimonio abitativo. Il ricorso è respinto con spese compensate.