Divieto di sopraelevazione da regolamento contrattuale e prescrizione ventennale dell’azione di demolizione (Cass. civ. Sez. II n. 25226 del 15.09.2025)

Principi di diritto (Massima)
Il diritto di sopraelevare nuovi piani o nuove fabbriche spetta al proprietario esclusivo del lastrico solare o dell’ultimo piano ai sensi dell’art. 1127 c.c., con i soli limiti previsti dalla legge. I divieti o i limiti a tale diritto contenuti in un regolamento condominiale di tipo contrattuale sono assimilabili a una servitù altius non tollendi e sono validi ed efficaci tra i condomini. Il vincolo che impone di non modificare lo stato di fatto integra una servitù costituita per contratto: la richiesta di eliminazione delle opere abusive va quindi indirizzata al proprietario dell’unità e non all’autore materiale delle modifiche. L’azione di demolizione, di natura reale, è soggetta alla prescrizione ventennale, non a quella decennale, poiché la servitù può estinguersi solo per non uso ventennale.

Il Fatto

Il condominio ha evocato in causa un condomino chiedendo la demolizione di opere realizzate in violazione degli artt. 18 e 19 del regolamento condominiale e senza la prescritta autorizzazione. Si trattava, in particolare, di una scala interna all’appartamento, del mutamento di destinazione d’uso del locale caldaia, della realizzazione di un vano sul lastrico solare e della soprelevazione di un muretto in comunione. Il regolamento poneva il divieto di eseguire sopraelevazioni parziali o totali lesive del decoro architettonico.

Il Tribunale ha respinto la domanda di demolizione delle opere sul lastrico solare, ha ordinato la riduzione del muro e il pagamento di un indennizzo per l’ampliamento e il cambio di destinazione del locale ex caldaia. La Corte d’Appello ha riformato parzialmente la pronuncia: ha eliminato la condanna all’indennizzo per assenza di domanda e ha ordinato la riduzione in pristino dei locali, reputando infondata la tesi secondo cui le modifiche erano state realizzate dal costruttore. Il condomino ha proposto ricorso per cassazione in sette motivi.

La Motivazione della Corte

La Corte ricostruisce il regime del diritto di sopraelevazione. Esso spetta al proprietario esclusivo del lastrico o dell’ultimo piano ai sensi dell’art. 1127 c.c., senza necessità di riconoscimento degli altri condomini. I limiti e i divieti sono assimilabili a una servitù altius non tollendi e possono essere costituiti solo con espressa pattuizione, anche contenuta nel regolamento condominiale contrattuale. Analogamente, i vincoli alle proprietà esclusive danno vita a servitù reciproche.

Poiché era sanzionato un divieto di sopraelevazione contenuto nel regolamento contrattuale, la Corte esclude che rilevino la classificazione dei locali come abitativi o la cessata destinazione ad alloggio delle caldaie esclusive. Non era in gioco un vincolo di destinazione, ma un divieto di mutamento dello stato di fatto. Ne deriva che la richiesta di eliminazione delle opere andava rivolta al proprietario dell’unità che si elevava su due piani, non all’autore materiale delle modifiche.

La Corte afferma poi che l’azione di demolizione, avendo natura reale, soggiace alla prescrizione ventennale ex art. 1073 c.c.: la servitù può estinguersi solo per non uso ventennale e non trova applicazione la prescrizione estintiva decennale invocata dal ricorrente. Quanto alla datazione delle opere, il giudice di merito ha accertato che le modifiche erano state realizzate dagli acquirenti e che non era provato che fossero anteriori all’adozione del regolamento.

La Corte ribadisce l’insindacabilità dell’apprezzamento di fatto e delle prove, escludendo la violazione dell’art. 360 n. 5 c.p.c. e richiamando le Sezioni Unite n. 8053 del 2014. Non è lecito contrapporre la prima c.t.u. alla seconda, poiché la prima era stata ritenuta inutilizzabile e rinnovata. Quanto alle spese, in caso di accoglimento parziale il giudice può compensarle ai sensi dell’art. 92 c.p.c., ma la parte vittoriosa non può essere condannata, neppure parzialmente, a rifondere le spese della controparte. Il ricorso è respinto, con aggravio di spese e contributo unificato.