Delibera condominiale sul parcheggio e limiti all’uso della cosa comune (Cass. civ. Sez. II n. 25227 del 15.09.2025)

Principi di diritto (Massima)
La facoltà dei condomini di usare un’area comune per il parcheggio non integra un diritto esclusivo, ma una semplice modalità di godimento connessa alla comproprietà, e resta perciò sottoposta alla disciplina dell’uso del bene adottata dalla maggioranza. La delibera assembleare che vieti a tutti i condomini l’uso carrabile e il posteggio su una porzione comune non è nulla, perché non preclude ogni diverso utilizzo del bene. Solo la costituzione di una vera e propria servitù sul bene comune esige il consenso scritto di tutti i condomini, ai sensi dell’art. 1108, comma terzo, cod. civ.

Il Fatto

La vicenda origina dall’impugnazione della delibera n. 24 del 27.9.2007, con cui il condominio, dopo aver ripartito le spese di riscaldamento e dichiarato la condominialità dell’area di distacco tra due strade, aveva stabilito che su tale area fosse consentito il passaggio delle auto dei soli proprietari dei garage, con esclusione del diritto di parcheggio per i condomini.

La ricorrente aveva sostenuto di aver acquisito il diritto di parcheggiare in forza del rogito di acquisto del 2000, di un atto di provenienza del 1983 e del regolamento condominiale. La Corte d’Appello confermò il rigetto dell’impugnativa, richiamando un giudicato del 1982 e una pronuncia del Tribunale che avevano escluso la titolarità di quel diritto in capo ai venditori. La soccombente ha proposto ricorso per cassazione in tre motivi; il condominio ha resistito con controricorso.

La Motivazione della Corte

Il primo motivo, che deduceva la violazione dell’art. 1117 cod. civ., è dichiarato inammissibile. La Corte di merito aveva riconosciuto ai proprietari dei garage il solo diritto di transito carrabile, collegato alle limitazioni d’uso dello spazio comune, e non anche quello di parcheggio. Nessun titolo esclusivo in favore del dante causa risultava dal rogito di acquisto o dall’atto di provenienza, come già accertato in sede di merito.

I giudici di legittimità osservano che il ricorso si limita a elencare il contenuto dei rogiti, della scrittura privata e del verbale assembleare, senza replicare all’esistenza di un giudicato contrario e alla circostanza che il dante causa non poteva disporre di alcun diritto sull’area. La censura sollecita un nuovo esame dei titoli, privo di sviluppo argomentativo critico.

Il secondo motivo, fondato sull’omesso esame di un fatto decisivo, è parimenti inammissibile. La pronuncia d’appello è confermativa di quella di primo grado e il ricorrente non ha indicato soluzioni difformi sulle questioni di fatto. Il motivo è insufficientemente dettagliato ai sensi dell’art. 366 cod. proc. civ. e non supera la preclusione dell’art. 348-ter, commi quarto e quinto, cod. proc. civ.. Nel merito, la scrittura privata del 1995 conteneva una semplice autorizzazione a occupare temporaneamente l’area, non il diritto di parcheggio, e neppure la delibera successiva lo aveva costituito.

Il terzo motivo, che denunciava la violazione dell’art. 1102 cod. civ., è infondato. La delibera non ha introdotto un divieto assoluto di utilizzo del bene, ma ha regolato l’accesso carrabile vietando a tutti il parcheggio. Il potere deliberativo dell’assemblea può imporre limitazioni più restrittive delle facoltà concesse dall’art. 1102 cod. civ., rendendo più ordinato e razionale l’uso paritario della cosa comune.

La Corte ribadisce che la possibilità di usare un’area comune a parcheggio, salvo che sia costituita in forma specifica e autonoma come servitù, è solo una facoltà di uso connessa alla comproprietà e resta sottoposta alla disciplina adottata dalla maggioranza. Il ricorso è respinto, con condanna alle spese e con l’ulteriore importo a titolo di contributo unificato.