È nulla la proposta immobiliare sospesa alla mera scelta di cedere il preliminare (App. Brescia 403/2026)
Corte d’Appello di Brescia, Sez. II civile, sentenza n. 403 del 27 aprile 2026 (R.G. 825/2024) — Presidente Giuseppe Serao, Relatore Mariangela Bonati
Il principio di diritto
È meramente potestativa, e quindi nulla ai sensi dell’art. 1355 c.c., la condizione sospensiva che subordina una proposta di acquisto immobiliare alla sola possibilità, rimessa al mero arbitrio del proponente e priva di fattori estrinseci, di cedere la proposta o il preliminare. La nullità della condizione travolge l’intera proposta e impedisce di ritenere concluso il contratto preliminare.
Il fatto
Un aspirante acquirente aveva sottoscritto, tramite un’agenzia immobiliare, una proposta per un immobile in Brescia al prezzo di 125.000 euro. Il modulo prevedeva un deposito di 1.000 euro, destinato a divenire caparra confirmatoria al verificarsi della condizione sospensiva indicata nelle note: “Proposta vincolata – Riserva di cedere il preliminare o proposta”. Dopo avere appreso che il venditore aveva affidato l’immobile anche a un’altra agenzia e lo aveva poi alienato a terzi, il proponente chiedeva 90.000 euro a titolo di danni contrattuali o precontrattuali. Il Tribunale riteneva esistente il preliminare, ma rigettava la domanda per mancanza di inadempimento e di prova del danno. Il proponente impugnava la decisione; il venditore proponeva appello incidentale per far dichiarare inesistente il contratto preliminare.
La motivazione
La Corte esamina con priorità l’appello incidentale. Interpretando le clausole le une per mezzo delle altre ai sensi dell’art. 1363 c.c., rileva che il proponente aveva scelto di assoggettare l’efficacia della proposta alla possibilità di cederla, insieme all’eventuale preliminare. Il deposito, secondo il modulo, sarebbe divenuto caparra confirmatoria ex art. 1385 c.c. soltanto al verificarsi di questa condizione.
L’evento condizionante non era collegato ad alcun fattore esterno né a una valutazione oggettivamente apprezzabile di interesse o convenienza: dipendeva esclusivamente dalla volontà del proponente. Richiamando Cass. n. 33198/2018 e il precedente ivi menzionato, Cass. n. 18239/2014, la Corte distingue la condizione potestativa, influenzata anche da fattori estrinseci e da seri motivi, da quella meramente potestativa, affidata al puro arbitrio della parte. La clausola rientrava nella seconda categoria ed era quindi nulla ai sensi dell’art. 1355 c.c.; la nullità si estendeva all’intera proposta.
Nessuna cessione della proposta era stata comunicata al venditore prima della vendita a terzi e non risultava documentato che questi avesse incassato l’assegno di 1.000 euro. Tali elementi escludevano anche la responsabilità precontrattuale prospettata. Accolto l’appello incidentale, la Corte ha dichiarato che nessun preliminare di compravendita immobiliare era intervenuto tra le parti e ha ritenuto assorbito l’appello principale.
Implicazioni pratiche
La previsione di una condizione sospensiva in una proposta immobiliare deve individuare un evento riconoscibile e controllabile, non rimesso al solo arbitrio del proponente. Una generica riserva di cedere la proposta o il preliminare, se costruita come condizione e non collegata a circostanze esterne, può rendere nulla l’intera proposta. Anche la consegna di un assegno all’agenzia non basta a fondare responsabilità del venditore quando non è provato che questi lo abbia ricevuto o incassato.
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