Esecuzione specifica ex art 2932 cc solo per bene identico (Cass. civ. Sez. II n. 18545 del 08.07.2024)

Principi di diritto (Massima)
In tema di esecuzione specifica dell’obbligo di concludere un contratto, ai sensi dell’art. 2932 c.c., la sentenza che tiene luogo del contratto definitivo non concluso deve riprodurre il medesimo assetto di interessi pattuito dalle parti nel preliminare, senza possibilità di introdurvi modifiche. La sostanziale identità del bene oggetto del trasferimento costituisce elemento indispensabile di collegamento tra contratto preliminare e contratto definitivo. Ne consegue che la sentenza ex art. 2932 c.c. non può avere ad oggetto uno o più appartamenti diversi da quelli contemplati nel preliminare e collocati su un piano diverso dell’erigendo edificio. L’esecuzione in forma specifica resta ammissibile solo in presenza di difformità non sostanziali che incidono sul valore del bene, ma non sulla sua identità essenziale, determinata o determinabile.

Il Fatto

La vicenda origina da un contratto preliminare di compravendita avente ad oggetto, in origine, 7 appartamenti e 7 box auto da realizzare all’interno di un fabbricato in corso di costruzione, con planimetria allegata che individuava collocazione e consistenza degli immobili. La promissaria acquirente conviene dinanzi al Tribunale di Latina la società costruttrice e promittente venditrice per ottenere l’esecuzione in forma specifica dell’obbligo di concludere il contratto definitivo.

Il giudice di primo grado dispone il trasferimento di un numero minore di appartamenti, situati su un piano diverso da quello contemplato nella planimetria allegata al preliminare, e condanna la promittente alienante alla restituzione di circa € 616.000, corrispondenti alla riduzione del prezzo per la minore superficie rispetto al pattuito. La Corte di appello di Roma conferma la pronuncia. La promittente venditrice ricorre quindi per cassazione.

La Motivazione della Corte

Il ricorso è affidato a un unico motivo: la Corte territoriale avrebbe confermato il trasferimento di immobili oggettivamente diversi da quelli pattuiti, facendo leva su una clausola del preliminare qualificata come di varianza. Secondo la ricorrente, ammettere un simile esito equivarrebbe a legittimare un preliminare di vendita di beni fungibili e non determinati, come tale inammissibile.

La Suprema Corte ricostruisce l’orientamento di legittimità invocato dalla sentenza impugnata. In base a tale indirizzo, l’esecuzione specifica è esperibile anche quando sussistano leggere differenze tra il bene oggetto del preliminare e quello trasferito, poiché l’identità tra i due oggetti non richiede una corrispondenza rigorosa. In presenza di difformità non sostanziali, che incidono solo sul valore e non sull’utilizzabilità effettiva del bene, il promissario acquirente può agire ai sensi dell’art. 2932 c.c., chiedendo l’eliminazione delle difformità o la riduzione del prezzo.

La Corte ritiene tuttavia che quel principio sia stato applicato in modo scorretto. L’orientamento richiamato riguarda difformità che toccano il valore del bene, non la sua identità essenziale, determinata o determinabile. Nel caso concreto l’identità risulta invece intaccata per due ragioni concorrenti: il numero degli appartamenti di cui si chiede il trasferimento è inferiore a quello previsto nel preliminare e, soprattutto, gli immobili sono collocati su un piano diverso rispetto a quello indicato nella planimetria, la cui costruzione, al momento del preliminare, non era nemmeno prevista.

Nemmeno la clausola di varianza vale a sostenere la decisione impugnata. La Corte ne riporta il tenore e ne chiarisce la portata: la facoltà riconosciuta alla parte venditrice di realizzare modifiche o mutamenti di destinazione del fabbricato non incide sulla determinatezza e determinabilità del bene oggetto del preliminare. Essa non può essere letta come autorizzazione a una libera scelta, da parte del promissario acquirente, del bene da trasferire. Su questa base il ricorso è accolto, la sentenza è cassata e la causa è rinviata alla Corte di appello di Roma, in diversa composizione.