Espropriazione: indennità ancorata al valore venale e ai vincoli conformativi (Cass. civ. Sez. I n. 2924 del 05.02.2025)

Principi di diritto (Massima)
In tema di espropriazione per pubblica utilità, l’indennità di espropriazione va determinata in base al valore venale del bene, il quale dipende dalla qualitas rei delineata dai vincoli conformativi posti alla sua utilizzazione edificatoria, ai sensi dell’art. 32 d.P.R. n. 327 del 2001. Il terreno gravato da un vincolo conformativo che ne destina lo sfruttamento edilizio esclusivamente agli enti pubblici è non edificabile ai fini indennitari, poiché per i privati difetta la possibilità di utilizzazione edificatoria che fonda il valore di mercato. La distinzione tra vincoli conformativi e vincoli espropriativi non può essere aggirata stabilendo l’irrilevanza dei primi ai fini della determinazione dell’indennizzo.

Il Fatto

La vicenda riguarda l’esproprio per pubblica utilità di un’area di circa 31.127 m.q., già coltivata a seminativo e a uliveto, destinata alla realizzazione di un ospedale. L’Azienda Sanitaria Locale, ente espropriante, aveva determinato l’indennità secondo il valore agricolo. Il proprietario e coltivatore diretto, attuale ricorrente, propose opposizione alla stima davanti alla Corte d’Appello.

La Corte territoriale rigettò l’opposizione, ritenendo corretta la qualificazione dei terreni come non edificabili e la conseguente valutazione secondo il valore agricolo di mercato, giudicando l’indennità congrua e anzi eccedente il valore venale complessivo. Avverso tale ordinanza il ricorrente ha proposto ricorso per cassazione, articolato in quattro motivi, resistito con controricorso dall’ASL.

La Motivazione della Corte

Il primo motivo invocava l’art. 19, comma 2, della legge della Regione Puglia n. 3 del 2005, che qualifica sempre edificabili le aree ricadenti nelle zone omogenee A, B, C e D, comprese le aree a standard. Il ricorrente osservava che i terreni ricadono in Zona B2.4 e, pertanto, avrebbero dovuto essere valutati come edificabili. La Corte ha respinto la censura rilevando che tale norma regionale ha cessato di avere efficacia ai sensi dell’art. 136 Cost. per effetto della declaratoria di incostituzionalità contenuta nella sentenza n. 120/2022 della Corte costituzionale, la quale ha ritenuto che la disposizione invadesse la competenza statale esclusiva in materia di ordinamento civile.

Il secondo motivo riproponeva la tesi dell’edificabilità legale, sostenendo l’irrilevanza del vincolo conformativo nella valutazione indennitaria. La Corte ha giudicato infondata la censura, osservando che essa riprende il medesimo concetto posto a base della norma regionale dichiarata illegittima. Determinare l’indennizzo prescindendo dal valore venale significa adottare un criterio equitativo fondato su una finzione, estraneo al valore di mercato.

Il valore del bene, in una contrattazione tra privati, è legato alla possibilità di sfruttamento da parte dei privati stessi. Se il vincolo conformativo destina il bene a uno sfruttamento edilizio esclusivamente pubblico, il terreno è non edificabile per i privati e tale resta ai fini della determinazione del valore venale. La Corte richiama il principio affermato dalla Corte costituzionale secondo cui non è dato compensare a posteriori, nella mera eventualità dell’espropriazione, gli effetti del vincolo conformativo dotando il terreno di un fittizio valore edificabile.

Il terzo motivo, subordinato, censurava l’uso del valore agricolo medio tratto dai V.A.M. La Corte lo ha dichiarato inammissibile, poiché non coglie il decisum: l’ordinanza impugnata ha determinato il valore dei terreni secondo il valore agricolo di mercato, che coincide col valore venale del terreno agricolo, la cui quantificazione in € 5 al m.q. rientra nell’apprezzamento del fatto riservato al giudice del merito.

Il quarto motivo concerneva l’indennità aggiuntiva spettante al coltivatore diretto. La Corte lo ha parimenti dichiarato inammissibile: il ricorrente, nulla obiettando sul criterio del valore agricolo medio, contestava solo il risultato della sua applicazione, profilo attinente al merito e non censurabile in sede di legittimità. Il ricorso è stato quindi rigettato, con condanna del ricorrente a metà delle spese e compensazione della restante metà, in ragione dell’intervento della sentenza costituzionale solo in pendenza del giudizio di legittimità.