Indennità di esproprio e aree in ambito di trasformazione: rilievo della destinazione d’ambito (Cass. civ. Sez. 1 n. 12821 del 05.05.2026)

Principi di diritto (Massima)
Ai fini della determinazione dell’indennità di espropriazione, il criterio dell’edificabilità legale si fonda sulla classificazione risultante dagli strumenti urbanistici vigenti al momento dell’ablazione. Ove il fondo sia incluso in un ambito di trasformazione la cui attuazione è demandata a uno specifico piano attuativo, la destinazione urbanistica rilevante è quella impressa all’ambito, non quella del singolo mappale. Ne consegue che la valutazione deve tenere conto delle potenzialità edificatorie o perequative riconosciute dalla legislazione regionale, come gli artt. 17 e 18 della L.R. Lombardia n. 3/2009, salvo che l’area sia ubicata in ambiti destinati all’agricoltura.

Il Fatto

La società ricorrente, proprietaria di terreni nel Comune di Somma Lombardo espropriati per la realizzazione del collegamento ferroviario tra i terminal dell’aeroporto di Malpensa, proponeva opposizione alla stima della Commissione Provinciale Espropri, chiedendo la rideterminazione delle indennità. La Corte d’Appello di Milano rideterminava le indennità, qualificando i terreni come aree agricole e applicando una riduzione equitativa del 50% per l’inquinamento acustico e ambientale derivante dalla prossimità all’aeroporto. Avverso tale decisione, la società proponeva ricorso per cassazione, affidandosi a nove motivi, mentre la società espropriante resisteva con controricorso e ricorso incidentale.

La Motivazione della Corte

La Corte di Cassazione ha accolto il primo motivo del ricorso principale, con cui si deduceva la violazione dell’art. 37 d.P.R. n. 327/2001 e degli artt. 17 e 18 della L.R. Lombardia n. 3/2009. Il thema decidendum riguardava il criterio di valutazione delle aree destinate all’agricoltura ma incluse in un Piano di Inquadramento d’Ambito con autonoma destinazione urbanistica.

Richiamato il costante orientamento per cui il criterio fondamentale è quello dell’edificabilità legale, la Corte ha precisato che tale prerogativa non si identifica con quella residenziale-abitativa, ma comprende altre forme di utilizzazione del suolo. Tuttavia, tale giurisprudenza ha subito un ridimensionamento per effetto della legislazione regionale in materia urbanistica, orientata a favore di principi perequativi. In Regione Lombardia, gli artt. 17 e 18 della L.R. n. 3/2009 sanciscono l’irrilevanza dei vincoli conformativi per le aree suscettibili di trasformazione e richiedono una valutazione dell’edificabilità di fatto, desumibile dall’esistenza di opere di urbanizzazione primaria.

La Corte ha ritenuto giuridicamente errato il riferimento alla destinazione urbanistica del singolo mappale. Essendo l’area inclusa nell’ambito di trasformazione “Case Nuove”, demandato a uno specifico Piano di Inquadramento d’Ambito, è a tale destinazione che occorreva fare riferimento. Tale piano, pur essendo uno strumento attuativo, assume anche una funzione conformativa, concorrendo a determinare le destinazioni d’uso e i criteri di trasformazione dell’area. La Corte territoriale ha quindi escluso l’edificabilità legale sulla base della sola classificazione del mappale, senza accertare la concreta destinazione dell’area espropriata.

Gli altri motivi del ricorso principale sono stati dichiarati inammissibili, in quanto volti a una diversa ricostruzione dei fatti accertati dal CTU, o infondati. In particolare, la Corte ha escluso la duplicazione indennitaria tra valore del suolo e valore del soprassuolo per i suoli agricoli, e ha ritenuto legittimo l’utilizzo di prove raccolte in un diverso giudizio, purché oggetto di autonoma valutazione motivata. I motivi del ricorso incidentale risultano assorbiti per effetto dell’accoglimento del primo motivo.