Garanzia per oneri occulti richiede diritto del terzo non fatto (Cass. civ. Sez. II n. 5182 del 27.02.2025)

Principi di diritto (Massima)
La garanzia per oneri prevista dall’art. 1489 cod. civ. presuppone l’effettiva esistenza di un diritto di terzo sul bene compravenduto e non una semplice situazione di fatto a esso corrispondente. Non basta che il fondo sia materialmente attraversato da un manufatto destinato a servizio pubblico: occorre la dimostrazione dell’esistenza giuridica del diritto altrui, prova che incombe su chi da tale situazione intende far discendere propri diritti. Il venditore non risponde di pretese di fatto, alle quali il compratore, quale titolare del bene, può reagire con gli strumenti possessori. L’imposizione di una servitù di fatto genera a carico dell’ente pubblico che ha eseguito l’opera senza titolo una responsabilità risarcitoria da fatto illecito permanente, non un diritto di terzo rilevante ai fini dell’art. 1489. Ne consegue l’erroneità della risoluzione del contratto fondata su una servitù di fatto inesistente quale titolo.

Il Fatto

Un Comune aveva venduto all’asta un immobile di proprietà comunale, specificando nella scheda di vendita l’assenza di situazioni particolari relative a diritti di terzi e garantendo nell’atto, all’art. 4, la piena proprietà e la libertà del bene da pesi e pretese di terzi, con la sola eccezione di una servitù di cabina elettrica. L’acquirente, dopo aver demolito il fabbricato e incaricato la progettazione del nuovo intervento, aveva scoperto sul terreno due chiusini riconducibili a un condotto fognario che attraversava l’area, riducendone la potenzialità edificatoria. La compratrice aveva allora agito per la risoluzione del contratto ai sensi dell’art. 1489 cod. civ., con condanna alla restituzione del prezzo e al risarcimento del danno; il Comune aveva chiesto il rigetto delle domande.

Il Tribunale di Pavia aveva accolto la domanda, dichiarando la risoluzione. La Corte d’appello di Milano aveva confermato, ravvisando sul fondo una situazione di fatto equivalente a una servitù di uso pubblico e ritenendo il Comune divenuto terzo, ai fini dell’art. 1489, per effetto della vendita. Il Comune ha proposto ricorso per cassazione con due motivi.

La Motivazione della Corte

La Corte accoglie il primo motivo e affronta il nodo centrale: se una situazione di fatto corrispondente a un diritto altrui possa integrare il presupposto dell’art. 1489 cod. civ. La norma disciplina il caso in cui la cosa venduta sia gravata da oneri, diritti reali o personali di terzi. Secondo il consolidato indirizzo richiamato, perché la garanzia operi il bene deve essere effettivamente gravato da un diritto di un terzo; non basta una situazione di fatto in astratto corrispondente, occorrendo le condizioni per affermare l’esistenza giuridica del diritto.

Il fondamento della delimitazione è duplice: da un lato, l’oggetto del trasferimento è il diritto di piena proprietà, libero da vincoli e diritti altrui non apparenti né dichiarati; dall’altro, all’acquirente è trasferito il possesso, che gli consente di reagire alle molestie di fatto. Il venditore è chiamato a rispondere di pretese giuridiche di terzi, non di semplici turbative materiali. La prova dell’esistenza del diritto grava su chi ne invoca gli effetti. La Corte richiama, in proposito, Cass. Sez. II n. 29367 del 2011, Cass. Sez. II n. 276 del 1979 e Cass. Sez. III n. 3067 del 1971.

Non regge il richiamo della sentenza impugnata alla giurisprudenza sull’occupazione di fondo privato per opere di finalità pubblica: quel filone riconosce una responsabilità risarcitoria da fatto illecito permanente a carico dell’ente che ha eseguito l’opera senza titolo, ma non fa sorgere un diritto di terzo sul bene rilevante ai fini dell’art. 1489. In tal senso la Corte richiama Cass. Sez. I n. 18936 del 2012, in materia di rete fognaria, e Cass. Sez. I n. 14422 del 2013, per la condotta di scolo.

La tesi del Comune divenuto terzo dopo la vendita è poi contraddittoria: l’ente non si era riservato alcun diritto sulla condotta all’atto del trasferimento, come la stessa sentenza riconosce nel dare atto dell’assenza di un titolo costitutivo della servitù. La garanzia dell’art. 1489 non richiede una pronuncia giudiziale tra terzo e compratore, ma esige la certezza dell’esistenza del diritto del terzo, ad esempio perché ammessa dal venditore. Qui il Comune, garantendo all’art. 4 l’assenza di pesi, aveva riconosciuto di non vantare alcuna pretesa propria. Il secondo motivo resta assorbito. La sentenza è cassata, con rinvio alla Corte d’appello di Milano in diversa composizione.