ICI sulle aree in zona industriale: vale il prezzo di acquisto vincolato se il giudice lo motiva (Cass. civ. Sez. V n. 3602 del 17.02.2026)

Principi di diritto (Massima)
In tema di ICI ed IMU, i parametri fissati dall’art. 5, comma 5, del d.lgs. n. 504 del 1992 costituiscono criteri vincolanti e tassativi, trattandosi di indici reputati ex lege come idonei alla determinazione del valore del bene; ne consegue che è incensurabile, in sede di legittimità, la valutazione del giudice del merito che, nella determinazione di tale valore, abbia assunto come parametro oggettivo il prezzo d’acquisto e abbia motivato congruamente le ragioni per cui tale importo debba considerarsi corretto, in quanto espressivo dei parametri fissati dall’art. 5 citato. (Nella specie, la S.C. ha confermato la sentenza di merito che, partendo dal prezzo di vendita del bene, fissato secondo le modalità previste dal T.U. espr., aveva utilizzato, per la valutazione della congruità di tale valore, i criteri fissati tassativamente dalla disposizione citata). (Rv. 678082-01)

Il Fatto

Il Comune di Vibo Valentia notificava a una società in accomandita semplice un avviso di accertamento ICI per l’anno 2010, per un importo di circa 4.300 euro, relativo a un terreno situato in un’area industriale in località aeroporto. La controversia riguardava il valore del bene: il Comune lo stimava in 34,79 euro al metro quadro, la società in 14,70 euro al metro quadro, pari al prezzo di acquisto.

La Commissione tributaria provinciale rigettava il ricorso della contribuente. La Commissione tributaria regionale della Calabria riformava la decisione: le aree ricadenti nel comprensorio del consorzio per lo sviluppo industriale sono assegnate alle imprese con una convenzione che ne condiziona fortemente il valore (divieto di rivendita a prezzo superiore a quello di acquisto, destinazione solo industriale, lotto minimo di 2.000 metri quadri, indice di edificabilità non superiore al 40%, vincoli di distanza); sono quindi sottratte al libero mercato e il confronto va fatto con i prezzi medi dei terreni della stessa area industriale, predeterminati secondo il d.P.R. n. 327/2001. Ne seguiva che il prezzo di acquisto era il valore da assumere ai fini ICI. Il Comune ricorreva in cassazione con due motivi, denunciando la violazione dell’art. 5, commi 1 e 5, d.lgs. 504/1992. La causa era rimessa in pubblica udienza per la rilevanza della questione.

La Motivazione della Corte

La Corte, verificata la tempestività del ricorso ex art. 327 c.p.c., respinge l’eccezione di giudicato esterno sollevata dal Comune con la memoria, riferita a una sentenza della CTR sull’annualità 2009: il giudicato tributario copre gli elementi tendenzialmente permanenti della fattispecie (Cass. Sez. Un. 13916/2006), ma l’acquisto del terreno da parte della contribuente, avvenuto il 1° giugno 2010, è un elemento nuovo che rende non coincidente il quadro fattuale.

Nel merito, i due motivi, trattati congiuntamente, sono infondati. Per orientamento consolidato, il valore venale in comune commercio va ricavato dai parametri vincolanti e tassativi dell’art. 5, comma 5, d.lgs. 504/1992 quando manca un valore direttamente riferibile al terreno; se invece il terreno ha già un prezzo, perché posto in vendita, quel valore ne rappresenta il valore venale, e la valutazione del giudice di merito che assume come parametro oggettivo il prezzo di acquisto, motivandone la congruità, è incensurabile in cassazione (Cass. 14118/2017; Cass. 27807/2018). Il giudice deve comunque verificare la coerenza del valore con i criteri di legge (Cass. 9529/2023).

Nel caso concreto la CTR, partendo dal prezzo di vendita fissato in modo predeterminato secondo il T.U. espropriazioni, ha esaminato espressamente i vincoli convenzionali e i criteri dell’art. 5 e ha correttamente confrontato il valore con i prezzi medi dei terreni della stessa area industriale. Non vi è contraddizione con l’orientamento secondo cui i vincoli di destinazione incidono sul valore venale senza far venir meno la natura edificabile dell’area (Cass. 23814/2016; Cass. 25935/2024): si tratta di una valutazione di tutti i parametri calata nel caso concreto. La Corte enuncia il principio di diritto riportato in massima e rigetta il ricorso. Nulla sulle spese, essendo la contribuente rimasta intimata; è dato atto dei presupposti per il raddoppio del contributo unificato a carico del Comune, se dovuto.