ICI, valore delle aree fabbricabili vincolato ai parametri dell’art. 5 (Cass. civ. Sez. V n. 11152 del 28.04.2025)

Principi di diritto (Massima)
In tema di ICI, la misura del valore venale del suolo edificabile deve essere ricavata dai parametri vincolanti previsti dall’art. 5, comma 5, d.lgs. n. 504/1992, che hanno riguardo alla zona territoriale di ubicazione, all’indice di edificabilità, alla destinazione d’uso consentita, agli oneri per i lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione e ai prezzi medi di mercato di aree analoghe. Tali criteri sono tassativi e il giudice di merito, investito della questione del valore attribuito all’area fabbricabile, non può esimersi dal verificarne la corrispondenza, tenuto conto dell’anno di imposizione, né surrogarli con valutazioni aprioristiche e indimostrate fondate su altri argomenti. È inoltre apparente, e come tale nulla, la motivazione che, pur materialmente esistente, non renda percepibili le ragioni della decisione, non consentendo alcun effettivo controllo sull’iter logico seguito.

Il Fatto

Il Comune notificava alla contribuente alcuni avvisi di accertamento con cui liquidava l’ICI per gli anni di imposta dal 2007 al 2011, in ragione delle omesse o infedeli dichiarazioni relative al valore di un’area fabbricabile di cui la stessa era comproprietaria.

La Commissione tributaria provinciale accoglieva il ricorso della contribuente; la Commissione tributaria regionale delle Marche, in accoglimento dell’appello del Comune, riformava la decisione, escludendo la decadenza dall’esercizio del potere impositivo e ritenendo legittima la determinazione del valore dei beni. La contribuente proponeva quindi ricorso per cassazione, formulando cinque motivi di impugnazione.

La Motivazione della Corte

La Corte esamina anzitutto, per priorità logico-giuridica, il quarto motivo, con cui la contribuente aveva dedotto la violazione dell’art. 1, comma 161, legge n. 296/2006, sostenendo che il termine quinquennale di decadenza dovesse decorrere dal versamento asseritamente insufficiente eseguito nel 2007. Il motivo è inammissibile: la censura non si misura con la ratio della pronuncia impugnata, fondata sul presupposto dell’omessa e infedele dichiarazione, e svi不等 su un profilo non pertinente.

Il primo motivo è invece fondato. La Corte ribadisce che, ai fini della determinazione della base imponibile, la misura del valore venale del suolo deve essere ricavata dai parametri tassativi dell’art. 5, comma 5, d.lgs. n. 504/1992, che non possono essere surrogati da valutazioni aprioristiche e indimostrate. Il giudice d’appello aveva espressamente affermato che l’elenco degli elementi della norma non potesse considerarsi vincolante, disattendendo tale principio, e la censura è pertanto accolta.

Quanto alla dedotta violazione dell’art. 2729 cod. civ., concernente l’utilizzo della prova presuntiva e il dato derivante da una compravendita successiva agli anni di imposta, la Corte ne dichiara assorbito l’esame, trattandosi di tema che costituirà oggetto del sindacato del giudice del rinvio.

Fondato è anche il terzo motivo. La Commissione regionale aveva liquidato le altre eccezioni come “prive di pregio e di qualsiasi fondatezza”, senza riepilogare le difese né spiegare le ragioni del rigetto. La Corte, richiamando l’orientamento inaugurato dalle Sezioni Unite n. 8053/2014, qualifica tale motivazione come apparente e quindi nulla per violazione dell’art. 132, primo comma, num. 4, cod. proc. civ., non consentendo di recuperare il percorso logico seguito.

La quinta censura, relativa alla mancata pronuncia sull’irrogazione di sanzioni separate per violazioni della stessa indole, resta assorbita, poiché la sua rilevanza si porrà solo all’esito della nuova valutazione sulla fondatezza degli avvisi. La sentenza è pertanto cassata con rinvio alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado delle Marche, in diversa composizione, anche per le spese.