Impianti del conduttore nella stima catastale dell’opificio (Cass. civ. Sez. V n. 31331 del 01.12.2025)

Principi di diritto (Massima)
In materia di classamento catastale, i beni installati all’interno di un opificio e funzionalmente indispensabili allo svolgimento dell’attività produttiva ivi esercitata devono essere considerati componenti dell’unità immobiliare, ove presentino natura fissa e stabile integrazione con la struttura edilizia, anche quando siano di proprietà del conduttore e da questo utilizzati in forza di contratto di locazione. Tali impianti concorrono a definire la funzionalità dell’immobile e la sua capacità reddituale e vanno inclusi nella stima catastale, poiché la destinazione industriale e la potenzialità economica del compendio si valutano nella sua interezza. Non è violato il principio di capacità contributiva, perché l’inclusione risponde a un criterio oggettivo di valutazione dell’immobile. Ai fini della determinazione della rendita, il canone di locazione è elemento soggettivo e potenzialmente non rappresentativo della reale capacità reddituale: l’ufficio può legittimamente ricorrere al procedimento indiretto basato sul costo di ricostruzione deprezzato.

Il Fatto

A seguito di una pratica DOCFA, l’Agenzia delle Entrate effettuava un accesso in un’unità immobiliare di proprietà di una società, locata a un terzo, rinvenendo beni qualificati come impianti fissi. L’amministrazione iscriveva al catasto le variazioni e notificava alla proprietaria un avviso di accertamento catastale con scheda di valutazione della rendita determinata tramite stima diretta. Nel documento erano considerati impianti fissi di proprietà del conduttore, per un valore complessivo di rilevante entità.

La società impugnava l’atto davanti alla Commissione tributaria provinciale, che rigettava il ricorso. L’appello era respinto dalla CTR, che confermava la qualificazione degli impianti come parte strutturale e funzionale del fabbricato locato e riteneva irrilevante la proprietà di terzi. La società proponeva ricorso per cassazione affidato a sei motivi.

La Motivazione della Corte

La Corte accoglie il primo motivo, con cui si deduce la nullità della sentenza d’appello per omessa pronuncia su tre doglianze: la non valorizzabilità di beni appartenenti a terzi, la mancata applicazione delle regole della stima diretta con approccio reddituale e l’uso asseritamente arbitrario dei coefficienti di riduzione del valore al costo storico. La CTR non ha speso alcun riferimento, neppure in termini di rigetto implicito, a tali censure, ritenendole erroneamente assorbite nella decisione sulla qualificazione degli impianti. Il motivo, formulato ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 4, cod. proc. civ. in relazione agli artt. 112 cod. proc. civ. e 1, secondo comma, d.lgs. n. 546/1992, è fondato.

Il secondo motivo, subordinato al mancato accoglimento del primo, resta assorbito. Il terzo motivo, con cui si lamenta la violazione dell’art. 3 del d.P.R. n. 1142/1949 e dell’art. 1 del R.D.L. n. 652/1939, non merita accoglimento. La Corte richiama il principio per cui rileva l’utilizzazione prevalente di attrezzature e risorse aziendali, a prescindere dal titolo proprietario, come chiarito in tema di impianto fotovoltaico su terreno agricolo (Cass. n. 29754 del 2024). I beni di proprietà del conduttore presentano natura fissa e collegamento funzionale all’immobile in forza del contratto di locazione, circostanza che produce conseguenze anche sul piano fiscale.

Nel caso concreto i beni rinvenuti risultano strumentali all’attività produttiva e, per la stabile infissione e l’inscindibile integrazione con la struttura, non possono considerarsi estranei al compendio immobiliare. L’immobile, privo di tali impianti, perderebbe la destinazione industriale. La Corte esclude la fondatezza della questione di costituzionalità, perché la rendita catastale rappresenta il valore economico complessivo dell’unità immobiliare nella sua concreta destinazione produttiva.

Il quarto motivo, sul carattere amovibile dei beni, è rigettato: gli impianti vanno valutati unitariamente quando stabilmente inseriti nel complesso produttivo, come già chiarito in tema di locazione finanziaria (Cass. n. 29788 del 2024). Il quinto motivo è infondato: il canone di locazione è dato soggettivo, condizionabile da accordi accessori, sconti o compensazioni, mentre il procedimento indiretto sul costo deprezzato assicura una valutazione oggettiva. Il sesto motivo è inammissibile, poiché la contestazione dei coefficienti di deprezzamento investe un accertamento in fatto sottratto al sindacato di legittimità.