Imposta di registro: l’apporto di immobili a un fondo comune di investimento non e’ trasferimento di diritti reali e non sconta l’imposta proporzionale (Cass. 22564/2026)
Corte di Cassazione, Sezione Tributaria, ordinanza n. 22564/2026 (deposito 1 luglio 2026) – Imposta di registro sull’apporto di immobili a un fondo comune di investimento immobiliare.
Il principio di diritto
In tema di imposta di registro, l’atto di dotazione di immobile in favore di un fondo comune di investimento – in quanto apporto meramente strumentale in regime di segregazione patrimoniale finalizzata ad uno scopo vincolato ed eterodeterminato – non realizza un effettivo trasferimento di ricchezza e, pertanto, non e’ assimilabile agli atti di trasferimento di diritti reali immobiliari, previsti dall’art. 1 della prima parte della Tariffa allegata al d.P.R. n. 131 del 1986 e tassati in misura proporzionale.
Il fatto
Alcune banche di un gruppo sottoscrivevano le quote di un fondo di investimento alternativo immobiliare mediante apporto di beni immobili abitativi, assoggettando l’atto all’imposta di registro in misura fissa (200 euro) ai sensi dell’art. 7 della Tabella del d.P.R. n. 131/1986. L’Agenzia delle entrate notificava un avviso di liquidazione, pretendendo l’imposta proporzionale del 9% (oltre sanzioni per tardiva registrazione dell’atto ricognitivo di avveramento di condizioni sospensive). La Corte di giustizia tributaria di secondo grado del Lazio confermava integralmente la pretesa. La banca ricorreva per cassazione con tre motivi.
La motivazione
Respinto il primo motivo (motivazione dell’avviso adeguata), la Corte accoglie il secondo e il terzo. La disciplina dell’art. 9 del d.l. n. 351/2001, richiamata dall’art. 7 della Tabella allegata al d.P.R. n. 131/1986, non ha natura di agevolazione, ma di disciplina ordinaria e organica dei fondi comuni di investimento immobiliare: costituisce un vero e proprio statuto fiscale dell’istituto, non inciso dall’abrogazione generalizzata delle agevolazioni disposta dall’art. 10, comma 4, del d.lgs. n. 23/2011, riferibile alle sole agevolazioni in senso stretto. L’apporto di immobili a fronte della sottoscrizione di quote non e’ assimilabile a un atto traslativo di diritti reali: crea un vincolo di partecipazione e conferisce quote (strumenti finanziari), costituendo un patrimonio separato e vincolato, accostabile all’ambito societario e non a quello traslativo. Ne consegue l’inapplicabilità dell’imposta proporzionale. Accolto anche il terzo motivo sulle sanzioni, viziate dall’erronea quantificazione proporzionale.
Esito: la Corte accoglie il secondo e il terzo motivo, respinto il primo; cassa la sentenza e rinvia alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado del Lazio, in diversa composizione, anche per le spese.
Implicazioni pratiche
Gli apporti di immobili a un fondo comune di investimento immobiliare, effettuati a fronte della sottoscrizione di quote, non scontano l’imposta di registro proporzionale prevista per i trasferimenti di diritti reali: l’operazione ha natura segregativa e strumentale, non traslativa, e la relativa disciplina e’ ordinaria, non agevolativa (quindi non travolta dall’abrogazione delle agevolazioni del 2011). Un rilievo utile per la strutturazione di operazioni immobiliari tramite fondi e per il contenzioso sugli avvisi di liquidazione che pretendano l’aliquota proporzionale.
Provvedimento integrale: scarica il PDF