IMU, condizione risolutiva non esonera l’acquirente fino alla conoscenza dell’ente (Cass. civ. Sez. V n. 26172 del 25.09.2025)

Principi di diritto (Massima)
In tema di IMU, come in tema di ICI, l’avveramento dell’evento dedotto in condizione risolutiva di una compravendita immobiliare non esonera l’acquirente, quale titolare della proprietà ancorché risolubile ex art. 9, comma 1, d.lgs. 14 marzo 2011, n. 23, dall’obbligazione tributaria per le annualità maturate in epoca successiva alla caducazione retroattiva degli effetti traslativi. L’esonero opera soltanto a partire dal momento in cui l’ente impositore abbia acquisito conoscenza della sopravvenienza dell’evento. A tal fine non è sufficiente la sola annotazione della ricognizione intervenuta tra le parti in margine alla trascrizione della compravendita condizionata ex art. 2655, primo comma, cod. civ. Il giudice di merito deve accertare se l’ente abbia conseguito aliunde tale conoscenza in epoca anteriore alla maturazione delle annualità oggetto di accertamento.

Il Fatto

Un fondo comune d’investimento immobiliare ha impugnato il diniego di rimborso dell’IMU versata per gli anni 2013 e 2014, pari a 26.437,00 euro, in relazione a due impianti fotovoltaici ubicati in un comune lucano. Il fondo era subentrato nella gestione a una società, la quale aveva acquistato gli impianti con due compravendite stipulate nel novembre 2011 e nel febbraio 2012, entrambe sottoposte a condizione risolutiva della mancata concessione di finanziamenti bancari entro il 31 maggio 2012.

La condizione si era avverata il 21 maggio e il 31 maggio 2012. Gli effetti traslativi erano quindi cessati retroattivamente, con ricognizione intervenuta tra le parti solo con rogiti del 3 ottobre 2014. La contribuente ha sostenuto che la caducazione ex tunc avesse fatto venir meno ab origine il presupposto impositivo, non essendo sufficiente il mero possesso. La Commissione tributaria regionale ha confermato il rigetto, ritenendo irrilevante la retroattività della condizione rispetto alla pretesa del comune. Ricorre per cassazione.

La Motivazione della Corte

La Corte corregge l’impostazione del giudice di appello. La titolarità della proprietà risolubile costituisce idoneo presupposto impositivo ex art. 3 del d.lgs. 30 dicembre 1992, n. 504, almeno fino all’avveramento dell’evento condizionante, con il conseguente ripristino ex tunc della proprietà in capo al venditore. Nella specie, però, l’obbligazione tributaria riguarda anni in cui la condizione si era già avverata, pur essendone stata constatata la sopravvenienza solo in epoca successiva.

Il punto decisivo è un altro. In difetto di comunicazione ad hoc, l’ente impositore non poteva avere cognizione dell’avveramento prima dell’annotazione della ricognizione in margine alla trascrizione. Tuttavia il giudice di appello non ha accertato se l’ente potesse aver acquisito quella conoscenza in epoca anteriore.

La Corte ammette che, in assenza di trascrizione o annotazione, l’ente possa avvalersi di una presunzione iuris tantum di permanenza della titolarità in capo al proprietario sotto condizione. Ciò che rileva, però, è la conoscenza acquisita aliunde prima della maturazione delle annualità. L’ente non può dolersi sic et simpliciter di non aver potuto conoscere il presupposto se non attraverso la pubblicità immobiliare, richiamandosi in senso analogo Cass., Sez. Trib., n. 4329 del 2025.

Il principio di diritto enunciato impone al giudice di rinvio di verificare la conoscenza effettiva e la sua collocazione temporale. La sola annotazione della ricognizione non è sufficiente a delimitare l’obbligazione tributaria.

Il secondo motivo, sul maggior danno da svalutazione monetaria ex art. 1224, secondo comma, cod. civ., e il terzo, per omessa pronuncia, sono dichiarati inammissibili. La domanda di maggior danno, proposta in via autonoma rispetto al rimborso, appartiene alla giurisdizione del giudice ordinario, mancando contestazione sul rapporto tributario principale, secondo Cass., Sez. Un., n. 37445 del 2022. È inoltre inammissibile l’intervento volontario in cassazione del successore nel diritto controverso. Il ricorso è quindi accolto nei limiti del primo motivo, con cassazione e rinvio alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Basilicata, in diversa composizione.