IMU e cooperative edilizie a proprietà indivisa: assegnazione e abitazione principale (Cass. civ. Sez. V n. 8347 del 30.03.2025)

Principi di diritto (Massima)
In tema di IMU, l’esenzione prevista dall’art. 13, comma 2, lett. a), d.l. n. 201/2011 per le unità immobiliari appartenenti alle cooperative edilizie a proprietà indivisa adibite ad abitazione principale e relative pertinenze dei soci assegnatari presuppone l’accertamento in concreto della destinazione dell’immobile a dimora abituale dei soci stessi. Il giudice di merito non può limitarsi al dato nominalistico del rapporto di locazione, ma deve valutare la effettiva natura e portata del rapporto intercorrente con gli assegnatari. La qualifica di assegnatario prescinde dal trasferimento della proprietà, beneficiario dell’esenzione essendo la cooperativa a proprietà indivisa.

Il Fatto

Una cooperativa edilizia a proprietà indivisa riceveva un avviso di accertamento per l’IMU relativa all’annualità 2015, con cui il comune intimava il pagamento di oltre 24.000 euro, oltre interessi e sanzioni. Gli immobili erano stati realizzati in un piano di zona in edilizia agevolata, con contributi pubblici regionali e vincolo di indivisibilità biennale… il vincolo di indivisibilità era imposto pro tempore per otto anni dal bando regionale, durante i quali la cooperativa non poteva trasferire alcun diritto reale ai soci.

La contribuente impugnava l’atto, deducendo tre ordini di esenzione: la qualifica di alloggi sociali, la natura di beni-merce e la destinazione ad abitazione principale dei soci ivi residenti. La Commissione tributaria di primo grado rigettava il ricorso e la Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado confermava, escludendo i presupposti delle chieste esenzioni. Proponeva quindi ricorso per cassazione sulla base di tre motivi.

La Motivazione della Corte

La Corte esamina il primo motivo, incentrato sull’art. 13, comma 2, lett. a), d.l. n. 201/2011, norma che non applica l’imposta alle unità immobiliari appartenenti alle cooperative edilizie a proprietà indivisa adibite ad abitazione principale e relative pertinenze dei soci assegnatari.

Il Collegio ricostruisce il quadro normativo, muovendo dall’art. 8 del d.lgs. n. 504/1992 in materia di ICI, per poi richiamare le previsioni che si sono succedute in tema di IMU, fino all’art. 1, comma 741, legge n. 160/2019, di contenuto sostanzialmente confermativo. Viene richiamato il principio per cui la detrazione per l’abitazione principale si applica anche alle unità delle cooperative a proprietà indivisa, che restano soggetti passivi anche dopo l’assegnazione degli alloggi ai soci (Cass. n. 6088 del 2024).

La Corte precisa che, secondo la propria giurisprudenza, il titolo dell’assegnazione nelle cooperative a proprietà indivisa integra un diritto di uso di natura reale (Cass. Sez. Un. n. 12898 del 2013). Gli assegnatari non vantano un titolo di proprietà esclusiva; il termine assegnatari va inteso indipendentemente dal trasferimento di proprietà, poiché il beneficiario dell’esenzione è la cooperativa.

Da tali premesse deriva l’accoglimento del primo motivo. I giudici di merito, omettendo di considerare il vincolo di indivisibilità pro tempore imposto per otto anni, si sono limitati al mero dato nominalistico della locazione, senza valutare la effettiva natura del rapporto né verificare in concreto se gli assegnatari avessero dimora abituale presso le abitazioni assegnate.

Il secondo motivo è rigettato. Non è configurabile la coincidenza tra alloggi ex IACP e alloggi sociali, avendo il legislatore disciplinato autonomamente le due fattispecie; le norme che prevedono esenzioni sono di stretta interpretazione, con esclusione del ricorso all’analogia o all’interpretazione estensiva. La sentenza impugnata viene cassata in relazione al motivo accolto, con rinvio alla Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado del Lazio, in diversa composizione, anche per le spese.