Incendio doloso in un locale sublocato per la pizzeria: la Cassazione (n. 31164/2025) sulla differenza tra art. 1588 e art. 2051 c.c.
Cassazione Civile, Sez. III, sentenza 28 novembre 2025, n. 31164 (Pres. De Stefano, Rel. Gianniti) – R.G. 6550/2024
I fatti
Un immobile viene concesso in locazione e successivamente sublocato dalla conduttrice a un imprenditore individuale, che intende avviarvi un’attività di pizzeria d’asporto. Il subconduttore stipula con la propria compagnia una polizza assicurativa commerciale, in vigore dal 16 luglio 2018. Pochi giorni dopo, il 23 luglio 2018, scoppia un incendio di natura dolosa – accertata sia dalla CTU disposta in primo grado sia dagli atti di un procedimento penale – che danneggia gravemente sia il locale sublocato sia un immobile adiacente, di proprietà degli stessi locatori.
La compagnia assicuratrice del subconduttore rifiuta l’indennizzo, eccependo ai sensi dell’art. 1892 c.c. che questi avrebbe reso dichiarazioni inesatte sul rischio assicurato: l’attività dichiarata in polizza non era infatti ancora operativa, mancando elementi essenziali per l’apertura (canna fumaria, impianto di riscaldamento). Parallelamente, la compagnia che assicurava l’immobile confinante risarcisce i propri assicurati (25.150 €) e agisce in via di surroga, ex art. 1916 c.c., nei confronti del subconduttore, ritenuto custode del bene da cui l’incendio si è propagato.
Il percorso processuale
Il Tribunale di Monza condanna la compagnia del subconduttore a indennizzarlo, respingendo l’eccezione di reticenza; quanto ai danni riportati dai proprietari, qualifica invece l’incendio doloso come caso fortuito, escludendo la responsabilità del subconduttore. La Corte d’appello di Milano ribalta l’esito sul punto assicurativo: dichiara inoperante la polizza per reticenza determinante ai sensi dell’art. 1892 c.c. e respinge la domanda di indennizzo del subconduttore, confermando per il resto l’esclusione di responsabilità verso i proprietari.
Contro questa sentenza vengono proposti tre distinti ricorsi per cassazione: dalla compagnia che assicurava l’immobile confinante (che insiste sulla responsabilità del subconduttore ex art. 2051 c.c.); dalla compagnia risultata vittoriosa in appello (per omessa pronuncia sulla restituzione delle somme versate in esecuzione provvisoria della sentenza di primo grado, poi riformata); e dallo stesso subconduttore (che contesta l’inoperatività della polizza).
I due principi di diritto enunciati dalla Cassazione
1. Art. 1588 c.c. e art. 2051 c.c. non sono intercambiabili
Il punto decisivo è che l’immobile danneggiato non era quello sublocato, ma un immobile confinante. La Corte d’appello aveva applicato, sia pure formalmente, l’art. 2051 c.c., ma ragionando nella sostanza secondo la logica dell’art. 1588 c.c. (perdita o deterioramento della cosa locata). Per la Cassazione si tratta di regole distinte, con oneri probatori diversi:
«L’art. 1588 c.c. prevede una presunzione di colpa a carico del conduttore, con la conseguenza che quest’ultimo, per liberarsi da tale responsabilità, deve fornire la prova positiva che il fatto si sia verificato per causa a lui non imputabile (…); mentre l’art. 2051 c.c. stabilisce, in capo al custode, una responsabilità sostanzialmente oggettiva, che può essere esclusa unicamente dalla prova del caso fortuito. Il custode, a differenza del conduttore ex art. 1588 c.c., non si libera provando di aver assolto ai suoi doveri di diligenza, ma deve dimostrare l’esistenza di un fattore causale esterno (il caso fortuito) che abbia avuto un’efficacia causale esclusiva nella produzione del danno.»
2. Causa ignota e fatto del terzo rimasto ignoto non sono la stessa cosa
Il secondo punto riguarda la prova liberatoria. La Corte d’appello aveva ritenuto provato il caso fortuito sulla base del solo accertamento della natura dolosa dell’incendio. Per la Cassazione non basta: occorre un accertamento positivo e concreto sulle condizioni della cosa custodita, non un ragionamento per esclusione.
«Ai fini dell’esonero da responsabilità del custode, il caso fortuito, che libera il custode, può essere integrato anche da un fatto del terzo. Tuttavia, affinché il custode sia liberato, non è sufficiente la mera possibilità dell’attribuzione dell’evento dannoso al fatto del terzo, ma è necessario un accertamento positivo, concreto e certo del fatto del terzo, che deve possedere le caratteristiche dell’autonomia, dell’eccezionalità, dell’imprevedibilità e dell’inevitabilità, in relazione alle condizioni della cosa custodita.»
In sintesi: se l’origine del danno resta incerta, la responsabilità rimane sempre a carico del custode (causa ignota); se invece è certo che il danno derivi dal fatto doloso di un terzo – anche se non identificato – il custode è liberato, ma solo a condizione che quel fatto abbia avuto efficacia causale esclusiva, accertata in concreto e non presunta dalla sola natura dolosa dell’evento.
L’esito del giudizio
La Cassazione accoglie il ricorso della compagnia assicuratrice dell’immobile confinante sul punto della responsabilità ex art. 2051 c.c., e accoglie anche il ricorso della compagnia vittoriosa in appello per l’omessa pronuncia sulla domanda di restituzione delle somme versate in esecuzione provvisoria (violazione dell’art. 112 c.p.c.). Dichiara invece inammissibile il ricorso del subconduttore: il motivo cumulava vizi eterogenei senza rispettare il principio di specificità e mirava, nella sostanza, a un riesame del merito precluso in sede di legittimità; nel merito, la Corte d’appello aveva comunque applicato correttamente l’art. 1892 c.c., ravvisando dichiarazioni reticenti rese con dolo o colpa grave e determinanti per il consenso dell’assicuratore. La sentenza impugnata viene cassata in relazione alle censure accolte, con rinvio alla Corte d’appello di Milano, in diversa composizione.
Perché questa decisione conta, in pratica
Per chi subloca un immobile per attività commerciali, per i proprietari di immobili adiacenti e per chi stipula polizze assicurative su attività non ancora avviate, la pronuncia offre due indicazioni operative concrete. La prima: la responsabilità per danni causati a beni diversi da quello locato non si valuta con i criteri, più favorevoli al conduttore, dell’art. 1588 c.c., ma con lo standard oggettivo dell’art. 2051 c.c. – una differenza che sposta in modo significativo l’onere della prova. La seconda: chi dichiara all’assicuratore lo stato e l’operatività di un’attività ancora da avviare deve essere accurato, perché una dichiarazione reticente su elementi essenziali (autorizzazioni, impianti, condizioni del locale) può rendere inoperante la polizza proprio nel momento in cui serve.