Indeducibilità costo terreno nel leasing immobiliare (Cass. civ., Sez. 5, n. 8477/2026)

Principi di diritto (Massima)
Ai fini della deducibilità dei canoni di leasing, il costo dei fabbricati strumentali va assunto al netto del costo delle aree occupate dalla costruzione e di quelle che ne costituiscono pertinenza, ai sensi dell’art. 36, comma 7, d.l. 223/2006. Il terreno non è soggetto ad ammortamento perché non ha una durata utile definita e non si deteriora nel tempo, con la conseguenza che il suo costo non è fiscalmente deducibile. La parte di area destinata a standard urbanistici e ceduta al Comune, ancorché configurata come onere di urbanizzazione, non diventa ammortizzabile, dovendo essere decurtata dal costo complessivo sul quale applicare le percentuali forfettarie di deducibilità. Le spese di manutenzione straordinaria su immobili di terzi sono deducibili se inerenti all’attività di impresa, a prescindere dalla proprietà del bene, e il loro ammortamento in quote costanti quinquennali ex art. 108 TUIR è legittimo, salva specifica contestazione dell’Amministrazione sulla diversa durata di utilità.

Il Fatto

La società contribuente, con contratto di leasing traslativo, acquistava un terreno per la successiva realizzazione di un fabbricato industriale strumentale. Una parte dell’area (33,33%) era destinata a standard urbanistici e ceduta al Comune, quale condizione per il permesso di edificare. La società scorporava tale quota dal costo del terreno, considerandola onere di urbanizzazione assimilabile al costo di costruzione, e deduceva la corrispondente quota dei canoni di leasing. L’Agenzia delle Entrate contestava la deducibilità, ritenendo il costo del terreno integralmente indeducibile. La CTP di Milano accoglieva parzialmente il ricorso della società, riducendo la percentuale di indeducibilità al 30,33%. La CTR della Lombardia, in riforma dell’appello dell’Agenzia, confermava la tesi della società. L’Agenzia proponeva ricorso per cassazione.

La Motivazione della Corte

La Corte ha accolto il primo motivo di ricorso, cassando la sentenza della CTR. Ha richiamato il principio per cui i terreni non sono beni ammortizzabili, poiché non hanno una durata utile definita e non si deteriorano nel tempo, e il loro costo non è deducibile dal reddito imponibile. L’art. 36, comma 7, d.l. 223/2006, nel prevedere che il costo dei fabbricati strumentali sia assunto al netto del costo delle aree occupate dalla costruzione, conferma tale regola. La destinazione di una parte dell’area a standard urbanistici e la sua cessione al Comune non trasformano quella quota in costo del fabbricato; essa rimane un costo incrementativo riferibile al terreno, che va decurtato dal costo complessivo ai fini del calcolo delle quote ammortizzabili, come chiarito anche dalla circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 1/2007. La società non può rendere ammortizzabile una porzione del terreno attraverso il meccanismo della cessione per urbanizzazione, in assenza di un criterio normativo che lo consenta.

La Corte ha rigettato il secondo motivo, relativo alla manutenzione su beni di terzi. Ha osservato che la CTR aveva correttamente riconosciuto l’inerenza delle spese, trattandosi di interventi posti a carico della conduttrice e funzionali all’esercizio dell’attività di impresa, e che l’Agenzia non aveva specificamente contestato la prova dell’inerenza né dimostrato l’incongruità o l’antieconomicità della spesa. Ha inoltre ritenuto infondata la censura sull’interpretazione delle clausole contrattuali, non emergendo violazioni dei canoni ermeneutici. Quanto al terzo motivo, sul periodo di ammortamento, la Corte l’ha rigettato per genericità: la CTR aveva correttamente applicato l’art. 108 TUIR (ammortamento quinquennale), e la ricorrente non aveva specificamente dimostrato l’erroneità di tale individuazione, né provato la diversa durata di utilità secondo il principio OIC 24.

Implicazioni Pratiche

1. Non ammortizzabilità del terreno in leasing: l’avvocato del contribuente che intenda dedurre canoni di leasing relativi a terreni su cui sorge un fabbricato deve distinguere analiticamente il costo del fabbricato da quello dell’area; la mera destinazione di parte dell’area a standard urbanistici o la sua cessione al Comune non trasforma quella quota in costo del fabbricato ammortizzabile, e il costo del terreno rimane integralmente indeducibile.
2. Onere probatorio per le spese di manutenzione su beni di terzi: per il difensore del contribuente che deduca spese di manutenzione straordinaria su immobili locati, è necessario provare l’inerenza all’attività d’impresa, documentando la funzionalità degli interventi e la loro utilità per l’esercizio dell’impresa, a prescindere dalla proprietà del bene; l’Amministrazione, per contestare la deducibilità, deve dimostrare la carenza del collegamento o l’antieconomicità della spesa.
3. Ammortamento quinquennale delle spese di manutenzione: l’avvocato del contribuente che abbia sostenuto spese di manutenzione straordinaria su beni di terzi può eccepire l’applicabilità dell’art. 108 TUIR, che prevede l’ammortamento in quote costanti quinquennali, a meno che l’Amministrazione non provi, con elementi concreti, che la durata di utilità delle spese sia inferiore a cinque anni (ad esempio, per scadenza del contratto di locazione), secondo il principio OIC 24; la mera generica contestazione non è sufficiente.

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