La scrittura modificativa dell’affitto agrario è opponibile solo con data certa anteriore al pignoramento (Cass. civ. Sez. 3 n. 18719 del 09.06.2026)

Principi di diritto (Massima)
La scrittura privata con cui le parti di un contratto di affitto agrario concordano l’esecuzione di migliorie e la loro compensazione con i canoni deve qualificarsi come accordo accessorio e modificativo del rapporto contrattuale originario, incidendo su elementi essenziali del sinallagma. Tale pattuizione, in quanto idonea a riflettersi sulla posizione del terzo acquirente o dell’aggiudicatario, soggiace alla disciplina dell’art. 2923 c.c., che richiede, ai fini dell’opponibilità nella procedura esecutiva, la data certa anteriore al pignoramento. La data certa può essere dimostrata anche per testimoni o presunzioni, ma solo con riferimento a un fatto diverso dalla registrazione, idoneo a stabilire in modo ugualmente certo l’anteriorità della formazione del documento, non già vertendo direttamente sulla data di sottoscrizione.

Il Fatto

Una società, affittuaria di terreni e fabbricati rurali in forza di due contratti agrari stipulati nel dicembre 2016, aveva concordato con i proprietari, con scrittura privata del 16 gennaio 2018, l’esecuzione di interventi di miglioria e la relativa compensazione con i canoni dovuti. A seguito del pignoramento immobiliare dei beni, il custode giudiziario richiedeva all’affittuaria il pagamento dei canoni maturati dalla data del pignoramento.

La società affittuaria adiva la Sezione specializzata agraria del Tribunale, chiedendo l’accertamento della durata legale dei contratti e l’opponibilità alla procedura della scrittura integrativa, nonché, in subordine, il riconoscimento di un credito per migliorie con compensazione dei canoni. Il Tribunale rigettava le domande e, in appello, la Corte territoriale confermava la decisione. Avverso tale sentenza la società proponeva ricorso per cassazione, deducendo violazione dell’art. 2923 c.c., dell’art. 2704 c.c., degli artt. 2739 c.c. e 45 della legge n. 203/1982, nonché nullità della sentenza per motivazione apparente.

La Motivazione della Corte

La Corte di cassazione ha respinto il primo motivo, affermando che la scrittura del 16 gennaio 2018 non costituisce un accordo autonomo, ma un patto diretto a regolare un rapporto giuridico patrimoniale già esistente, qualificabile come accordo modificativo del contratto di affitto agrario. Tale accordo accede al rapporto, incidendo sulle obbligazioni economiche dell’affittuaria e inserendosi funzionalmente nel sinallagma contrattuale.

La Corte ha precisato che la disposizione di cui all’art. 2923 c.c., pur riferendosi testualmente alla locazione, trova applicazione anche all’affitto agrario, con l’unica deroga relativa ai requisiti formali di cui agli artt. 1350 e 2643 c.c. Ne consegue che gli accordi modificativi del contratto di affitto agrario, in quanto idonei a riflettersi sulla posizione del terzo acquirente, devono rispettare i requisiti di cui all’art. 2923 c.c., in particolare la necessità della data certa anteriore al pignoramento.

Il secondo motivo è stato dichiarato inammissibile, sia per l’omessa esposizione della vicenda processuale in violazione dell’art. 366, comma 1, n. 3, c.p.c., sia per il mancato confronto con la ratio decidendi della sentenza impugnata. La Corte ha richiamato il principio secondo cui la prova della data certa può essere fornita anche per testimoni o presunzioni, ma deve vertere su un fatto diverso idoneo a stabilire con certezza l’anteriorità della formazione del documento, non direttamente sulla data di redazione.

La Corte ha invece accolto il terzo e il quarto motivo. Quanto al giuramento decisorio, ha ritenuto che la Corte d’appello ne abbia erroneamente valutato l’oggetto, incentrandolo sulla prova della data certa della scrittura anziché sul preventivo consenso della proprietà all’esecuzione delle migliorie, fatto decisivo ai fini dell’indennizzo ex artt. 16 e 17 della legge n. 203/1982. Quanto alla nullità delle clausole derogatorie, la motivazione della Corte territoriale è stata giudicata apodittica e apparente, in quanto ha affermato la rappresentatività dell’ANPA senza confrontarsi con le argomentazioni e le istanze istruttorie della parte appellante.