Legittimazione del proponente e limiti del piano attuativo (TAR Toscana n. 1676 del 29.07.2026)

Principi di diritto (Massima)
Il perimetro di un piano attuativo si individua sulla base della parte normativa del piano e non della sua rappresentazione grafica, prevalendo quest’ultima, in caso di contrasto, solo ove non risulti la precisa volontà dell’Amministrazione di ricomprendere l’area. Le risultanze delle mappe catastali hanno valore probatorio meramente sussidiario, ai sensi dell’art. 950 c.c., e non provano da sole l’inclusione di un fondo nel comparto. Il contratto preliminare di compravendita, letto secondo la comune volontà delle parti ex art. 1362 c.c., può legittimare il promissario acquirente a presentare la proposta di piano attuativo per tutte le aree del comparto, rendendo superfluo il consenso di ogni proprietario e il procedimento ex art. 108 L.R.T. n. 65/2014. La censura che faccia valere posizioni giuridiche di terzi è inammissibile per difetto di legittimazione del ricorrente.

Il Fatto

La ricorrente, proprietaria di terreni e di due edifici residenziali in via Stieta, ha impugnato il piano attuativo approvato dal Comune con deliberazione consiliare n. 84 del 20 novembre 2023, che prevede la realizzazione di un edificio a prevalente destinazione commerciale/direzionale sull’area antistante, sul lato opposto della pubblica via, da parte della società controinteressata. In corso di causa la ricorrente è deceduta e il ricorso è stato riassunto dall’erede.

La legittimazione e l’interesse sono fondati su due circostanze: l’inclusione, senza consenso, di parte del terreno della ricorrente nel perimetro del piano e il pregiudizio derivante dall’edificio, in termini di compromissione delle visuali, immissioni acustiche, inquinamento e traffico veicolare. Il Comune e la controinteressata resistono eccependo, in via preliminare, difetto di legittimazione, carenza di interesse, tardività e mancata impugnazione della scheda norma PA31 approvata con la terza variante al regolamento urbanistico.

La Motivazione della Corte

L’infondatezza del ricorso esime il Collegio dall’esame delle eccezioni preliminari. Il TAR riconosce comunque l’interesse ad agire della ricorrente: oltre alla vicinitas, la realizzazione dell’edificio antistante, con una consistenza di 2.000 mq di superficie utile lorda e altezza massima di 8 ml, è destinata a modificare significativamente i luoghi sotto il profilo delle visuali, delle immissioni acustiche e del traffico.

Nel merito, il Tribunale esclude che i terreni della ricorrente siano ricompresi nel perimetro del piano. La Tavola 1, che traccia il confine sulle mappe catastali, non è sufficiente: le mappe non coincidono necessariamente con la reale conformazione dei luoghi e l’art. 950 c.c. attribuisce loro valore probatorio sussidiario, secondo l’insegnamento di Cass. civ. Sez. II n. 11557 del 2024. Nemmeno la Tavola 3 prova l’inclusione, poiché i dissuasori del traffico risultano posti sul confine con la via comunale, senza apprezzabile sconfinamento; e la d.i.a. del 2009 attesta un intervento privato estraneo all’attuazione del piano.

Dirimente è invece la parte normativa del piano, che indica come aree interessate soltanto la 419, la 63 e la 751, non appartenenti alla ricorrente, oltre alla via Stieta. In caso di contrasto tra parti del piano prevale la parte normativa su quella grafica, secondo Cons. Stato Sez. VI n. 267 del 2026. Da ciò consegue che non occorreva il consenso della ricorrente né il procedimento dell’art. 108 L.R.T. n. 65/2014.

Quanto alla legittimazione della società proponente, il TAR la ritiene sussistente. Il preliminare con la proprietaria della particella 419, con scadenza prorogata anche con l’assenso del curatore fallimentare previa autorizzazione del giudice delegato, autorizza il promissario a presentare ogni istanza necessaria alla creazione del comparto; l’elencazione dell’art. 4 non è tassativa e va letta estensivamente ex art. 1362 c.c.. Analoghi preliminari riguardano le particelle 63 e 751, tutte poi cedute con atti del 2 febbraio 2024.

Le censure su standard di parcheggi e verde, sosta stanziale e rischio idraulico risultano inammissibili: le prime investono la scheda norma PA31 mai impugnata; la sosta stanziale è previsione di massima, da verificare al momento del titolo edilizio; le questioni idrauliche attengono a profili positivamente valutati dal Genio Civile con nulla osta non impugnato. Il ricorso è respinto, con spese compensate.