Limite di finanziabilità del mutuo fondiario non determina la nullità del contratto (Cass. civ. Sez. I n. 3685 del 13.02.2025)

Principi di diritto (Massima)
In tema di mutuo fondiario, il limite di finanziabilità previsto dall’art. 38, comma 2, TUB, determinato dal CICR, non costituisce un elemento essenziale del contenuto del contratto. La norma non è determinativa del contenuto del negozio né posta a presidio della sua validità, ma è elemento meramente specificativo o integrativo dell’oggetto, fissato dall’autorità di vigilanza nell’ambito della vigilanza prudenziale. Trattandosi di norma di natura non imperativa, la sua violazione non determina la nullità del contratto ai sensi dell’art. 1418 cod. civ. e non comporta il venir meno della connessa garanzia ipotecaria.

Il Fatto

Una banca chiede l’ammissione allo stato passivo di un fallimento per un credito derivante da un contratto di mutuo fondiario, con collocazione ipotecaria. Il giudice delegato rigetta la domanda, ritenendo il contratto nullo per violazione del limite di finanziabilità fissato all’80% del valore dei beni ipotecati.

La cessionaria del credito propone opposizione. Il Tribunale di Cagliari, disposta una consulenza tecnica per accertare il valore cauzionale dell’immobile alla data di stipulazione, accoglie parzialmente l’opposizione e ammette al chirografo, a titolo di ripetizione di indebito, un credito di importo inferiore. Il Tribunale conferma la nullità virtuale del contratto, esclude la conversione in mutuo ipotecario ordinario e la nullità parziale. La cessionaria ricorre in cassazione per quattro motivi.

La Motivazione della Corte

La Corte esamina preliminarmente, in applicazione del principio della ragione più liquida, il secondo motivo di ricorso, con cui si contesta che il mancato rispetto del limite di finanziabilità comporti la nullità del contratto ai sensi dell’art. 1418 cod. civ..

Il Collegio rileva che il limite di finanziabilità ex art. 38, comma 2, TUB non costituisce un elemento essenziale del contenuto contrattuale. La norma non è determinativa del contenuto del negozio, né posta a presidio della sua validità. Si tratta di un elemento meramente specificativo o integrativo dell’oggetto, fissato dall’autorità di vigilanza sul sistema bancario nell’ambito della vigilanza prudenziale.

Ne deriva che la disposizione ha natura non imperativa e la sua violazione è insuscettibile di determinare la nullità del contratto. La Corte sottolinea come l’opposta conclusione condurrebbe al pregiudizio proprio di quell’interesse alla stabilità patrimoniale della banca e al contenimento dei rischi nella concessione del credito che la norma mira a proteggere: nella specie, dal mutuo ormai erogato deriverebbe anche il venir meno della connessa garanzia ipotecaria.

Il principio è affermato in continuità con Cass. SU n. 33719 del 2022 e con le conformi Cass. n. 6907 del 2023 e Cass. n. 7949 del 2023. L’accoglimento del secondo motivo assorbe i restanti tre, con cui si censuravano la valutazione della consulenza tecnica, il rigetto della domanda di conversione e il riconoscimento della prelazione ipotecaria.

La Corte accoglie quindi il secondo motivo, cassa il decreto impugnato e rinvia al Tribunale di Cagliari in diversa composizione, che provvederà anche sulle spese del giudizio di legittimità.