Il bene edificato dal costruttore su area comune entra nel condominio (Cass. civ. Sez. 2 n. 19707 del 13.06.2026)

Principi di diritto (Massima)
L’accertamento della natura condominiale di un bene, compiuto incidenter tantum quale antecedente logico della decisione su una domanda di sgombero, non fa stato sul diritto di proprietà e non determina un’ipotesi di litisconsorzio necessario dei condomini. Nel caso di frazionamento di un edificio, l’acquirente di una porzione entra a far parte del condominio ipso iure et facto per le parti comuni esistenti al momento dell’alienazione e, per addizione, per quelle realizzate successivamente dal medesimo proprietario su area comune, purché destinate per caratteristiche strutturali e funzionali all’uso comune. La presunzione di condominialità ex art. 1117 c.c. opera anche per i beni non originariamente inclusi nel fabbricato ma edificati dall’unico proprietario-costruttore su area comune, ed è superabile solo da indicazioni chiare e univoche del titolo costitutivo, con onere della prova contraria a carico del condomino che rivendichi la proprietà esclusiva. Tale titolo originario prevale sui successivi atti di alienazione, che si limitano a recepire l’assetto già configurato.

Il Fatto

L’assemblea del Condominio deliberava l’esecuzione di lavori straordinari di rifacimento della facciata, invitando alcuni condomini a sgomberare i beni insistenti sulle superfici esterne interessate. A fronte del rifiuto opposto, il Condominio adiva il Tribunale con ricorso ex art. 702-bis c.p.c., e i resistenti eccepivano il difetto di legittimazione attiva, assumendo la natura non condominiale del bene. Il Tribunale accoglieva il ricorso, ordinando lo sgombero e riconoscendo la riconducibilità della facciata del magazzino tra le parti comuni. La Corte d’appello confermava integralmente la decisione, valorizzando la genesi costruttiva del manufatto, realizzato dall’originario proprietario-costruttore sul medesimo mappale e strutturalmente inserito nel complesso condominiale.

La Motivazione della Corte

La Cassazione rigetta il ricorso, esaminando i motivi alla luce dei principi consolidati in materia di condominio. Quanto al primo motivo, la Corte precisa che l’accertamento della natura condominiale è stato compiuto solo incidenter tantum, come antecedente logico della decisione sullo sgombero, senza effetti di giudicato sull’estensione dei diritti reali. In tale evenienza non ricorre un’ipotesi di litisconsorzio necessario, configurabile soltanto quando sia proposta una domanda di accertamento della qualità di condomino o della titolarità del diritto comune. La doglianza è inoltre inammissibile perché non investe la reale base giustificativa della decisione, fondata non sull’atto di acquisto dei ricorrenti ma sul primo atto di trasferimento posto in essere dall’originario unico proprietario, nel quale il bene era già qualificato come parte del complesso con attribuzione delle quote sulle parti comuni.

Il secondo motivo, concernente il nucleo della controversia, è infondato. La Corte richiama il principio secondo cui, nel frazionamento della proprietà di un edificio, l’acquirente di una porzione entra a far parte del condominio ipso iure et facto per le parti comuni di cui all’art. 1117 c.c. esistenti al momento dell’alienazione e, per addizione, per quelle realizzate successivamente e necessarie o destinate all’uso comune. Nel caso di specie, il magazzino era stato edificato dal medesimo costruttore-venditore su area comune originaria ed era destinato a integrarsi stabilmente nel sistema edilizio, sicché la sua qualificazione discende dalla genesi giuridica del bene, non da una valutazione meramente funzionale o strutturale. La presunzione di condominialità opera anche per le opere realizzate successivamente dal proprietario su area comune, ed è superabile solo da indicazioni chiare e univoche del titolo costitutivo.

Quanto al terzo e quarto motivo, relativi alla nullità della sentenza e al vizio di motivazione apparente per l’asserito discostamento dalla c.t.u., la Corte li ritiene infondati. La sentenza impugnata espone un percorso argomentativo effettivo e autonomo, che non aderisce acriticamente alla consulenza ma la inserisce in una più ampia valutazione comprensiva del titolo di provenienza e degli elementi tecnici. Il richiamo a passaggi della consulenza o della decisione di primo grado è funzionale al loro esame critico, con conseguente esclusione di una motivazione per relationem in senso deteriore e dei dedotti vizi ex art. 132, secondo comma, n. 4, c.p.c. Le censure risolvendosi nella richiesta di una diversa lettura delle risultanze istruttorie, risultano precluse in sede di legittimità, tanto più in presenza di doppia conforme.