Locazione turistica breve e mutamento di destinazione d’uso sanzionabile (TAR Lombardia n. 1386 del 24.03.2026)

Principi di diritto (Massima)
Costituisce mutamento urbanisticamente rilevante della destinazione d’uso, ai sensi dell’art. 23-ter, primo comma, del d.P.R. n. 380 del 2001, ogni forma di utilizzo dell’immobile diversa da quella originaria, anche senza opere edilizie, purché comporti l’assegnazione dell’immobile a una diversa categoria funzionale, tra cui quella turistico-ricettiva. Il passaggio dall’uso residenziale a quello turistico-ricettivo integra una trasformazione urbanistica e, quindi, nuova costruzione ai sensi dell’art. 3, comma 1, lett. e), del d.P.R. n. 380 del 2001, con la conseguente necessità del permesso di costruire ex art. 10, primo comma, lett. a). Ove tale titolo manchi, il comune deve esercitare il potere sanzionatorio dell’art. 31, secondo comma, del d.P.R. n. 380 del 2001, ordinando il ripristino della destinazione legittimata. La conformità del mutamento alla destinazione di zona non esclude l’abuso, poiché la sanzione presuppone soltanto l’assenza del titolo edilizio.

Il Fatto

La ricorrente riferisce di essere conduttrice di un compendio immobiliare ubicato nel territorio del Comune di Como, denominato Villa Bonomi. Con comunicazione del 9 marzo 2022 essa dava avvio, presso l’immobile, a un’attività di locazione turistica breve.

Con provvedimento del 24 luglio 2023 il Comune di Como, dopo aver accertato che il compendio avrebbe subito un cambio di destinazione d’uso da residenziale a ricettivo extra-alberghiero in assenza di titolo edilizio, sanzionava l’abuso ai sensi dell’art. 31 del d.P.R. n. 380 del 2001, ordinando il ripristino immediato dello stato dei luoghi e della destinazione residenziale originaria. Contro tale atto la ricorrente ha proposto ricorso, resistito dal Comune e contrastato da alcuni intervenuti ad opponendum.

La Motivazione della Corte

Il Collegio può prescindere dall’esame delle eccezioni preliminari, stante l’infondatezza nel merito del ricorso. Il nodo giuridico è quello della disciplina applicabile al mutamento di destinazione d’uso non accompagnato da opere edilizie.

L’art. 10, secondo comma, del d.P.R. n. 380 del 2001 attribuisce alle regioni il compito di individuare i mutamenti dell’uso degli immobili subordinati a titolo edilizio. L’art. 52, secondo comma, della legge regionale n. 12 del 2005, vigente all’epoca dell’atto, sottoponeva il cambio di destinazione d’uso senza opere alla sola comunicazione preventiva al comune, purché conforme alle previsioni urbanistiche e alla normativa igienico-sanitaria.

Tale disciplina non esaurisce però il quadro. L’art. 23-ter, primo comma, del d.P.R. n. 380 del 2001 configura come mutamento urbanisticamente rilevante ogni utilizzo diverso da quello originario, anche in assenza di opere, che assegni l’immobile a una diversa categoria funzionale, tra cui la turistico-ricettiva. Secondo la giurisprudenza richiamata, il passaggio da una all’altra categoria integra una trasformazione urbanistica e quindi nuova costruzione ex art. 3, comma 1, lett. e), con necessità del permesso di costruire ex art. 10, primo comma, lett. a).

Ne deriva che, riscontrato l’uso turistico-ricettivo di un immobile residenziale senza il titolo che ne abbia autorizzato il mutamento, il comune deve esercitare il potere dell’art. 31, secondo comma, del d.P.R. n. 380 del 2001, ordinando il ripristino dell’originaria destinazione. Nel caso concreto l’Amministrazione ha accertato che l’immobile, a seguito dell’avvio dell’attività, non è più usato a fini meramente residenziali ma quasi esclusivamente per ospitare cerimonie ed eventi di rilievo, con un apprezzamento tecnico-discrezionale immune da profili di irragionevolezza. Non è contestato che il mutamento sia avvenuto in assenza di permesso di costruire, con un non trascurabile aumento del carico urbanistico.

Sono pertanto infondate le censure sull’esercizio di un potere non previsto dalla legge. Inconferenti risultano le doglianze sulla mancata indicazione della tipologia di attività ricettiva e sulla riconduzione a quella svolta in residenze d’epoca, poiché decisivo è l’uso dell’immobile per eventi e cerimonie. Irrilevante è anche la conformità del mutamento alla destinazione di zona, poiché la sanzione presuppone soltanto l’assenza del titolo edilizio. La ricorrente, conduttrice che trae profitto dalla sub-locazione, deve assicurare l’uso conforme dell’immobile e, in mancanza, va considerata compartecipe dell’abuso. Il ricorso è respinto.