Variante urbanistica comunale può vietare nuove locazioni turistiche brevi (TAR Toscana n. 917 del 14.05.2026)

Principi di diritto (Massima)
Il Comune, nell’esercizio della propria competenza in materia di governo del territorio, può individuare, all’interno della categoria funzionale residenziale, articolazioni d’uso a rilevanza urbanistica — tra cui la residenza temporanea corrispondente alle locazioni turistiche brevi — e vietarne il nuovo insediamento in un’area circoscritta, in quanto l’art. 23-ter del d.P.R. n. 380/2001 e l’art. 99 della legge regionale n. 65/2014 consentono agli strumenti urbanistici di fissare condizioni al mutamento di destinazione d’uso all’interno della stessa categoria, fino a prevedere limitazioni specifiche. La misura è legittima quando è sorretta da un’istruttoria adeguata, da motivazione sulle esigenze di ordinato assetto del territorio, risulti proporzionata e non discriminatoria, e non si risolva in un sostanziale svuotamento del diritto di proprietà, restando al proprietario la facoltà di destinare il bene a usi diversi. Il sindacato del giudice amministrativo resta di carattere estrinseco e limitato al riscontro di manifesta illogicità, arbitrarietà o travisamento dei fatti.

Il Fatto

Alcuni proprietari di immobili siti nel centro storico di una città d’arte e alcune società operanti nel settore delle locazioni turistiche brevi hanno impugnato la deliberazione con cui il Consiglio comunale ha adottato una variante alle norme tecniche di attuazione del piano operativo. La variante ha inserito, tra gli usi insediabili, la “residenza temporanea” quale articolazione dell’uso residenziale e ha vietato il nuovo insediamento di tale uso nell’area del nucleo storico cittadino, coincidente con il sito riconosciuto patrimonio mondiale.

Con motivi aggiunti i ricorrenti hanno esteso l’impugnazione alla successiva deliberazione di approvazione della variante e a quella di conformazione del piano strutturale e del piano operativo al piano paesaggistico regionale. Il Comune si è costituito eccependo l’inammissibilità del ricorso collettivo e la carenza di interesse, contestando nel merito il fondamento delle censure.

La Motivazione della Corte

Il Collegio ha anzitutto rilevato che l’approvazione della variante e la conformazione al PIT hanno reso improcedibile il ricorso introduttivo avverso la delibera di adozione. La variante approvata, pur appartenendo alla stessa sequenza procedimentale, non si esaurisce in una mera conferma del piano adottato, essendo frutto di nuove valutazioni e dell’adeguamento alla sopravvenuta legge regionale n. 61/2024. L’esame si è quindi concentrato sui motivi aggiunti.

Nel merito, il Tribunale ha ricostruito il quadro normativo di riferimento. L’art. 23-ter del d.P.R. n. 380/2001, come novellato dal d.l. n. 69/2024, e l’art. 99 della legge urbanistica regionale attribuiscono ai Comuni la possibilità di fissare “specifiche condizioni” al mutamento di destinazione d’uso anche all’interno della medesima categoria funzionale. La locuzione, ampia, ricomprende tutte le prescrizioni che implicano limitazioni al mutamento altrimenti consentito, secondo un argomento letterale confermato da uno sistematico, fondato sul principio di sussidiarietà verticale di cui agli artt. 5 e 118 Cost. e sulla attribuzione ai Comuni della pianificazione urbanistica quale funzione fondamentale.

Su queste basi il Collegio ha ritenuto che il Comune, distinguendo la residenza temporanea dalla residenza stanziale, non abbia creato una nuova categoria funzionale, ma abbia soltanto individuato usi differenti all’interno della categoria residenziale, valorizzandone il peculiare impatto urbanistico. Il divieto non è assoluto né indiscriminato: riguarda un’area circoscritta per caratteristiche oggettive, specifiche tipologie d’uso e ha durata limitata, coincidente con quella del piano.

La decisione si fonda su un’istruttoria analitica, documentata nella relazione urbanistica, sui dati del fenomeno — concentrazione degli annunci nell’area Unesco, professionalizzazione del settore, contrazione degli alloggi per la locazione di lunga durata — e sulle finalità di contrasto della gentrificazione e di tutela della residenzialità stabile. Il Collegio richiama la giurisprudenza costituzionale che riconduce la disciplina delle locazioni turistiche brevi al governo del territorio, nonché la giurisprudenza europea sui meccanismi autorizzativi giustificati da motivi imperativi di interesse generale.

Respinte le censure di violazione degli artt. 41, 42 e 117 Cost., il Tribunale ha qualificato gli effetti della variante come meramente conformativi del diritto di proprietà e della libertà di iniziativa economica, escludendo profili di irragionevolezza, disparità di trattamento o sviamento. Le scelte di pianificazione restano espressione di ampia discrezionalità, sindacabili solo per errori di fatto o manifesta illogicità, non sostituibili con una valutazione di merito alternativa. Le residue censure, relative alla determinatezza del divieto e al ricorso alla procedura semplificata, sono state giudicate infondate.