Legittimo il regolamento di Firenze sulle locazioni turistiche brevi (TAR Toscana n. 915 del 14.05.2026)

Principi di diritto (Massima)
Il regime di autorizzazione preventiva e il contingentamento delle locazioni turistiche brevi, introdotti dal Comune in attuazione dell’art. 59 della legge regionale Toscana n. 61/2024, sono compatibili con gli artt. 9 e 11 della direttiva 2006/123/CE quando perseguono motivi imperativi di interesse generale, non discriminatori e proporzionati, quali la preservazione del tessuto sociale e la disponibilità di alloggi a lungo termine. La destinazione di un immobile residenziale a locazione turistica non è elemento essenziale del diritto di proprietà, sicché la relativa disciplina ne costituisce conformazione e non espropriazione. La durata quinquennale dell’autorizzazione è giustificata dal contingentamento e dall’esigenza di governare un fenomeno in rapida evoluzione. Le disposizioni regolamentari sanzionatorie e di mero programmazione costituiscono espressione di volizione preliminare e non sono autonomamente impugnabili.

Il Fatto

Il Comune di Firenze, per contrastare gli effetti del turismo di massa nel centro storico riconosciuto patrimonio Unesco, ha dapprima adottato una variante alle norme tecniche di attuazione del regolamento urbanistico, poi transitata nella nuova pianificazione. Con successiva variante al piano operativo ha introdotto l’uso “per residenza temporanea” e il divieto di nuovo insediamento nel nucleo storico.

Infine, con deliberazione consiliare n. 27 del 5.05.2025, il Comune ha approvato il Regolamento per le locazioni turistiche brevi, il cui art. 8 limita nel centro storico le attività alle unità già destinate a locazione breve nel 2024. Alcuni proprietari hanno impugnato la delibera e il regolamento davanti al TAR Toscana, deducendo violazione della direttiva servizi, degli artt. 3, 42 e 97 Cost. e della legge regionale. Il Comune si è costituito, contestando la fondatezza del ricorso.

La Motivazione della Corte

Il Collegio muove dalla sentenza della Corte costituzionale n. 186 del 2025, che ha dichiarato inammissibili e infondate le questioni di legittimità sull’art. 59 della legge regionale n. 61/2024. La Consulta ha chiarito che la disciplina interseca in via prevalente il turismo e il governo del territorio, materie regionali, e dà autonoma attuazione all’art. 9 della direttiva 2006/123/CE.

Il vaglio di compatibilità eurounitaria va condotto innanzitutto sulle disposizioni regionali. Il Collegio richiama la pronuncia CGUE, Grande sezione, 22 settembre 2020, C-724/18 e C-727/18, Cali Apartments, che ha riconosciuto come motivi imperativi di interesse generale il contrasto alla scarsità di alloggi, la protezione dell’ambiente urbano e gli obiettivi di politica sociale. La limitazione geografica a un numero ristretto di Comuni densamente popolati rende il regime proporzionato, non essendo sostituibile da un controllo a posteriori.

Quanto all’art. 52 della Carta di Nizza e agli artt. 3 e 97 Cost., la Corte costituzionale ha escluso che la destinazione a locazione turistica integri un elemento essenziale del diritto di proprietà. Il proprietario può sfruttare il bene in modi diversi, avviando una struttura ricettiva extra-alberghiera o destinandolo a utenza non turistica; nessun indennizzo è pertanto dovuto. Il trattamento differenziato del centro storico Unesco non integra discriminazione, difettando l’identità delle situazioni.

La durata quinquennale dell’autorizzazione trova fondamento nelle eccezioni dell’art. 11, par. 1, della direttiva, richiamate dall’art. 19, co. 2, d.lgs. n. 59/2010: il contingentamento e la necessità di uno strumento flessibile di governo del fenomeno la giustificano. La decadenza per mancato esercizio per dodici mesi è coerente con l’art. 19, co. 3, d.lgs. n. 59/2010.

I requisiti e gli standard qualitativi del regolamento si limitano per lo più a richiamare obblighi già imposti da altre fonti: l’art. 13-ter d.l. n. 145/2023, l’art. 109 TULPS, il regolamento edilizio e il d.m. 5.07.1975. La superficie minima di 28 mq mutua il requisito ordinario ancora vigente. Le censure sui profili sanzionatori e sulla facoltà di introdurre ulteriori limiti sono inammissibili, trattandosi di regolamento a volizione preliminare, non immediatamente lesivo. Il ricorso è respinto, con spese compensate.