Legittimo il regolamento di Firenze sulle locazioni turistiche brevi (TAR Toscana n. 910 del 14.05.2026)

Principi di diritto (Massima)
Il regolamento comunale che sottopone ad autorizzazione lo svolgimento delle locazioni turistiche brevi, con contingentamento del numero dei titoli e durata quinquennale degli stessi, è legittimo quando attua la disciplina regionale in materia e persegue motivi imperativi di interesse generale riconosciuti dal diritto euro-unitario. La disciplina delle locazioni turistiche brevi interseca in via prevalente le materie del turismo e del governo del territorio, di competenza regionale, e la destinazione dell’immobile a locazione turistica non costituisce elemento essenziale del diritto di proprietà, potendo essere conformata dall’autorità amministrativa. La temporaneità dell’autorizzazione è giustificata dal contingentamento del numero dei titoli e dalla necessità di governare un fenomeno in rapida evoluzione. La decadenza per mancato esercizio dell’attività per più di dodici mesi è conforme al diritto europeo e alla normativa statale di attuazione.

Il Fatto

Il Comune di Firenze, per contrastare gli effetti negativi del turismo di massa nel centro storico riconosciuto patrimonio UNESCO, ha approvato il Regolamento per le Locazioni Turistiche Brevi. L’iniziativa si inserisce nel percorso avviato con una variante al regolamento urbanistico e poi proseguito con una variante al piano operativo, che ha introdotto il divieto di nuovo insediamento dell’uso per residenza temporanea nell’area del nucleo storico.

Il regolamento impugnato, adottato in attuazione dell’art. 59 della legge regionale toscana n. 61/2024, sottopone l’attività a autorizzazione quinquennale per ciascuna unità immobiliare, prevede un numero massimo di titoli per zone omogenee e fissa una superficie minima degli alloggi. Gli operatori del settore hanno proposto ricorso davanti al TAR Toscana, lamentando la violazione della competenza statale, la compressione dell’iniziativa economica e della proprietà, la retroattività del contingentamento e l’illegittimità dei requisiti dimensionali.

La Motivazione della Corte

Il Tribunale muove dalla sentenza della Corte costituzionale n. 186/2025, che ha respinto le questioni di legittimità relative all’art. 59 l.r. n. 61/2024. La Consulta ha chiarito che la disciplina interseca in via prevalente le materie del turismo e del governo del territorio, di competenza regionale, e che le locazioni turistiche brevi costituiscono servizi ai sensi della Direttiva 2006/123/CE, cui la Regione ha dato autonoma attuazione.

Quanto alla compatibilità euro-unitaria, il TAR richiama la sentenza della Corte di Giustizia UE, grande sezione, 22 settembre 2020, C-724/18 e 727/18, “Cali Apartments”. Le finalità perseguite — corretta fruizione turistica del patrimonio, preservazione del tessuto sociale, disponibilità di alloggi a lungo termine — rientrano nei motivi imperativi di interesse generale di cui all’art. 4 n. 8) della Direttiva 2006/123. Il controllo a posteriori risulta inadeguato a contenere le tensioni sul mercato abitativo.

Il regolamento comunale, dando attuazione alla legge regionale, è giustificato dai medesimi motivi. La sottoposizione ad autorizzazione è conforme all’art. 9 della Direttiva, mentre il numero massimo di titoli trova fondamento nell’art. 11 par. 1 lett. b) della stessa. Il contingentamento decorre dal 1° gennaio 2025, escludendo le attività avviate entro il 31 dicembre 2024; nessun ricorrente ha dimostrato di aver avviato l’attività nel periodo intermedio, con conseguente difetto di interesse processuale sul punto.

La temporaneità dell’autorizzazione è giustificata dal contingentamento e dalla necessità di uno strumento flessibile per governare un fenomeno in rapida evoluzione, in linea con l’art. 11 par. 1 lett. b) e c) della Direttiva e con l’art. 19 co. 2 del d.lgs. n. 59/2010. Il quinquennio offre un orizzonte sufficiente a programmare gli investimenti senza consolidare rendite di posizione e coincide con il periodo di efficacia degli strumenti urbanistici. Anche la decadenza per mancato esercizio protratto oltre dodici mesi è conforme all’art. 19 co. 3 del d.lgs. n. 59/2010, contemperando gli interessi dei titolari cessati e di chi aspira a subentrare.

Sul requisito della superficie minima di 28 mq, il regolamento mutua il parametro del d.m. 5 luglio 1975, richiamato dal regolamento edilizio comunale, la cui applicazione appare addirittura obbligata. Il diverso trattamento rispetto alle strutture ricettive extra-alberghiere si giustifica per la destinazione residenziale degli immobili. Il ricorso è quindi respinto, con compensazione integrale delle spese in ragione della complessità e novità delle questioni.