Regolamento comunale legittimo se limita locazioni turistiche brevi nel centro storico (TAR Toscana n. 911 del 14.05.2026)

Principi di diritto (Massima)
Il regolamento con cui un Comune, in attuazione dell’art. 59 della legge regionale Toscana n. 61/2024, sottopone a autorizzazione quinquennale l’esercizio delle locazioni turistiche brevi e ne contingenta il numero alle unità già destinate a tale attività, non viola la libertà di iniziativa economica né il diritto di proprietà. La misura risponde a motivi imperativi di interesse generale riconducibili all’art. 9 della Direttiva 2006/123/CE e ha natura conformativa e non espropriativa del diritto di proprietà. Il sindacato del giudice amministrativo resta nei limiti della manifesta irragionevolezza e non può sostituire valutazioni opinabili rimesse al merito amministrativo.

Il Fatto

Il Comune di Firenze, per contrastare gli effetti del turismo di massa nel centro storico riconosciuto patrimonio UNESCO, ha adottato una disciplina delle locazioni turistiche brevi. Con delibera consiliare ha approvato il “Regolamento per le Locazioni Turistiche Brevi”, che all’art. 8 limita l’attività alle sole unità immobiliari già destinate a locazione breve alla data del 31 dicembre 2024. In parallelo, una variante al piano operativo ha introdotto il divieto di nuovo insediamento dell’uso per “residenza temporanea” nell’area del nucleo storico.

Una società operante nel settore ha impugnato il regolamento, la delibera di approvazione e gli atti presupposti davanti al TAR Toscana, deducendo l’illegittimità dei presupposti normativi richiamati, l’eccesso di potere regolamentare, la violazione dei principi eurounitari e dei canoni costituzionali in materia di proprietà e iniziativa economica, oltre a specifici vizi delle singole disposizioni.

La Motivazione della Corte

Il Collegio muove dalla sentenza della Corte costituzionale n. 186/2025, che ha dichiarato inammissibili e infondate le questioni di legittimità sull’art. 59 della legge regionale n. 61/2024. Tale disciplina interseca le materie del turismo e del governo del territorio, di competenza regionale, e dà autonoma attuazione all’art. 9 della Direttiva 2006/123/CE. La Consulta ha escluso che la destinazione di un immobile residenziale a locazione turistica costituisca elemento essenziale del diritto di proprietà, riconoscendo la meritevolezza di una disciplina volta a contenere le esternalità negative del fenomeno.

Sul versante eurounitario, le finalità dell’art. 59 — corretta fruizione del patrimonio storico-artistico, preservazione del tessuto sociale, disponibilità di alloggi a lungo termine — rientrano fra i motivi imperativi di interesse generale di cui all’art. 4 n. 8 della Direttiva 2006/123. Il Collegio richiama la sentenza C.G.U.E. “Cali Apartments” del 22 settembre 2020, C-724/18 e C-727/18, che ha riconosciuto la legittimità di meccanismi autorizzativi contro la scarsità di alloggi. Irrilevante è l’erroneo richiamo ad altre fonti nella premessa della delibera: non viene meno la norma attributiva del potere.

Quanto al contingentamento, esso integra l’eccezione di cui all’art. 11 par. 1 lett. b) della Direttiva, mentre la durata quinquennale dell’autorizzazione trova giustificazione nella lett. c) della stessa norma, in funzione di flessibilità e monitoraggio. Il regolamento non vieta la stipula di contratti di locazione breve, ma ne disciplina lo svolgimento, con effetto solo per il futuro.

Sul piano urbanistico, l’art. 23-ter del d.P.R. n. 380/2001, come novellato dal d.l. n. 69/2024, consente ai Comuni di fissare “specifiche condizioni” al mutamento di destinazione d’uso, fino a prevedere divieti specifici, secondo le linee interpretative del Ministero delle Infrastrutture del 30 gennaio 2025. Il sindacato giurisdizionale resta limitato alla verifica dell’attendibilità dell’operato e dell’assenza di manifesta irragionevolezza: le scelte comunali, ancorché opinabili, risultano plausibili e proporzionate. Il ricorso è respinto, con compensazione integrale delle spese.