Lottizzazione abusiva mista e notifica a un solo coniuge in comunione legale (Cons. Stato n. 5941 del 21.07.2026)

Principi di diritto (Massima)
La lottizzazione abusiva mista, materiale e negoziale, è configurabile anche quando il frazionamento e la successiva alienazione riguardino un complesso immobiliare già edificato, purché ne risulti mutata la destinazione d’uso. Il giudizio di abusività opera su un piano oggettivo e prescinde dall’animus dei proprietari e dal loro stato soggettivo di buona o mala fede. La compatibilità delle singole opere con la strumentazione urbanistica e paesaggistica, come la loro condonabilità o sanabilità, non esclude la lottizzazione, rilevando in via esclusiva la trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio contraria alla norma. La mancata notificazione dell’ordinanza a uno dei coniugi in regime di comunione legale non ne determina l’annullabilità, ma la mera inefficacia nei confronti del proprietario pretermesso.

Il Fatto

Il Comune di Sperlonga, accertata una fattispecie di lottizzazione abusiva, ha adottato un’ordinanza con cui ha ingiunto l’interruzione delle opere e il divieto di disporre dei suoli e delle opere stesse, ai sensi degli artt. 27, comma 2, e 30, comma 7, d.P.R. 380 del 2001. I destinatari del provvedimento ne hanno chiesto l’annullamento davanti al TAR Lazio, deducendo l’insussistenza dei presupposti della lottizzazione, l’illegittimità degli atti presupposti richiamati per relationem e la violazione delle garanzie partecipative.

Il TAR ha respinto il ricorso, ritenendo che l’anteriorità dell’edificazione rispetto al frazionamento non escluda la lottizzazione mista e che l’ordinanza poggiasse su autonoma motivazione. Gli eredi dei proprietari hanno proposto appello, riproponendo le censure sulla mancata comunicazione ai coniugi in comunione legale, sull’insussistenza degli elementi costitutivi della lottizzazione e sulla compatibilità delle opere con il PTPR della Regione Lazio. Il Comune non si è costituito.

La Motivazione della Corte

Il Consiglio di Stato respinge l’appello. Sulle garanzie partecipative osserva che l’ordinanza è stata adottata previa comunicazione di avvio del procedimento, nel cui ambito gli interessati hanno potuto partecipare facendo pervenire una nota del proprio legale, citata nelle premesse del provvedimento. La circostanza smentisce l’asserita violazione del contraddittorio.

Quanto alla mancata notifica delle ordinanze del 1991 e del 1993 ai coniugi in regime di comunione legale, il Collegio richiama il principio per cui, ex art. 180 cod. civ., ciascun coniuge è legittimato a essere destinatario di provvedimenti sanzionatori edilizi con effetti anche verso l’altro, con la conseguenza che, in mancanza di prove contrarie, anche l’altro proprietario ne ha avuto conoscenza nella stessa data del coniuge convivente (Cons. Stato, sez. VII, n. 6065 del 2025; sez. VI, n. 5286 del 2024). L’omessa notifica a uno dei proprietari non determina l’annullabilità, ma l’inefficacia nei confronti del proprietario pretermesso (Cons. Stato, sez. VII, n. 5605 del 2024; sez. II, n. 253 del 2023).

Sul secondo motivo, la Corte conferma che la lottizzazione mista è configurabile anche nel caso di frazionamento e successiva alienazione di un complesso già edificato, con mutamento della destinazione d’uso, avvenuti con atto di transazione del 1990, dunque dopo l’introduzione della fattispecie ad opera dell’art. 18 legge n. 47 del 1985. Il TAR non ha integrato la motivazione, ma si è limitato a respingere le censure.

La Corte ribadisce che la lottizzazione opera in modo oggettivo, indipendentemente dall’animus dei proprietari, che potranno far valere la buona fede nei rapporti interni con i danti causa (Cons. Stato, sez. IV, n. 26 del 2016). La compatibilità dei singoli interventi con il PTPR, come la loro condonabilità, non è sufficiente: rileva solo la trasformazione urbanistica contraria alla norma, che ostacola la futura programmazione e impone un adeguamento degli standard (Cons. Stato, sez. II, n. 311 del 2025). L’ontologica differenza tra la lottizzazione, sanzionata dall’art. 30 d.P.R. 380/2001, e il singolo abuso edilizio, sanzionato dall’art. 31, esclude che l’affidamento possa fondarsi sull’assenza dell’abuso contestato con diverso provvedimento.