Lotto virtuale preclude deposito su suolo aperto senza pertinenza edilizia (Cons. Stato n. 10164 del 18.12.2024)

Principi di diritto (Massima)
La realizzazione di un’area destinata a deposito ed esposizione di autoveicoli su suolo inedificato, mediante finitura e compattazione del terreno, integra nuova costruzione ai sensi dell’art. 3, comma 1, lett. e.7), d.P.R. n. 380 del 2001, in quanto comporta una trasformazione permanente del suolo funzionale a un impiego non transeunte. Quando lo strumento urbanistico subordina gli interventi sugli spazi aperti alla sussistenza di un lotto virtuale commisurato all’area di sedime di edifici esistenti, l’assenza di qualsiasi fabbricato preclude l’assentibilità dell’opera. È irrilevante che l’uso sia astrattamente ammesso dalla disciplina degli usi, poiché la disciplina degli interventi opera su un piano oggettivo diverso e prevalente.

Il Fatto

Il ricorrente chiedeva al Comune un parere normativo sulla possibilità di destinare un’area di circa 700 mq, in zona agricola di rilievo paesaggistico, a deposito ed esposizione di autoveicoli usati, mediante finitura del terreno a ghiaia qualificata come pavimentazione permeabile. L’Amministrazione rispondeva che l’intervento costituiva trasformazione permanente del suolo equiparata a nuova costruzione, soggetta a permesso di costruire, e che risultava incompatibile con il lotto virtuale prescritto dalla disciplina degli spazi aperti.

Presentata l’istanza di permesso, il Comune comunicava i motivi ostativi e poi negava il titolo. Per dirimere ogni dubbio sulla natura del diniego, annullava in autotutela il permesso di costruire formatosi tacitamente. Il TAR Emilia-Romagna respingeva il ricorso e condannava alle spese. Propongono appello il privato e la società interessata.

La Motivazione della Corte

Il Collegio respinge le eccezioni di inammissibilità dell’appello, escludendo sia il difetto di specificità dei motivi sia la carenza di interesse. Rileva che i nuovi strumenti urbanistici non sono stati impugnati, ma supera la questione perché l’appello è comunque infondato nel merito.

Il cuore del ragionamento è la qualificazione dell’opera. L’art. 3, comma 1, lett. e.7), d.P.R. n. 380 del 2001 considera nuova costruzione la realizzazione di depositi su suolo inedificato, richiedendo un quid pluris consistente nella destinazione non temporanea dell’area. Nel caso concreto il deposito, collocato in zona agricola paesaggistica, è oggettivamente rivolto a esigenze economiche durevoli e idoneo a incidere sui valori del paesaggio.

La Corte esclude che i motivi ostativi abbiano introdotto profili nuovi: già nel parere iniziale il Comune aveva qualificato l’intervento come trasformazione permanente. Irrilevante è la distinzione tra inghiaiatura e compattazione, poiché la consistenza dell’opera resta identica; il compattamento riduce significativamente la permeabilità del soprasuolo.

Qualificata l’opera come nuova costruzione, il Collegio ritiene corretto il richiamo all’art. 71, comma 4, del RUE, che ammette gli interventi sugli spazi aperti solo se pertinenti a edifici esistenti. In assenza di fabbricati manca il presupposto della pertinenzialità, con effetto preclusivo. Non giova il richiamo all’art. 71, comma 2: la disciplina degli usi è concetto diverso e non supera il limite oggettivo.

Quanto ai profili di sostenibilità, la Corte riconosce ai pareri tecnici natura di discrezionalità tecnica, sindacabile solo per eccesso di potere. Gli appellanti non possono addossare all’Amministrazione l’onere, gravante sugli istanti, di documentare analiticamente gli impatti su traffico e acque. Il parere ambientale, reso ai sensi della delibera regionale, è immune da vizi logici. L’appello è respinto, con condanna alle spese.