Luci e vedute, distanze legali e costruzione in aderenza (Cons. Stato n. 6095 del 27.07.2026)

Principi di diritto (Massima)
Ai fini del rispetto delle distanze legali tra costruzioni di cui all’art. 9 d.m. n. 1444/1968, la nozione di parete finestrata coincide con quella di parete munita di aperture qualificabili come vedute ai sensi dell’art. 900 cod. civ., restando escluse le pareti dotate di mere luci, che consentono il solo passaggio di aria e luce senza permettere l’inspectio e la prospectio sul fondo vicino. Ne consegue che, in presenza di semplici luci regolari, munite di inferriate e poste ad altezza non inferiore a due metri dal calpestio, il vicino può costruire in aderenza al muro su cui esse si aprono e occluderle, senza osservare distanze o limiti posti a loro tutela, trovando applicazione gli artt. 901 e 904 cod. civ. La costruzione in aderenza, ove consentita dallo strumento urbanistico, deve invece armonizzarsi con le servitù di veduta preesistenti, rispettando le distanze dell’art. 907 cod. civ. per le vedute dirette e dell’art. 906 cod. civ. per quelle oblique.

Il Fatto

Una proprietaria di un’unità residenziale in un comune campano ha impugnato il permesso di costruire rilasciato a una vicina per la demolizione e ricostruzione, con ampliamento volumetrico ai sensi della l.r. Campania n. 19/2009 e dell’art. 2-bis, comma 1-ter, d.P.R. n. 380/2001, di un fabbricato posto in aderenza al proprio muro di confine. L’intervento avrebbe comportato la chiusura di luci e vedute esistenti, con deprezzamento dell’immobile, e la ricorrente ha chiesto anche l’esercizio dei poteri di vigilanza comunali ex artt. 27 e ss. d.P.R. n. 380/2001.

Il TAR Campania ha respinto il ricorso, qualificando le aperture come luci ai sensi dell’art. 901 cod. civ. e ritenendo il progetto legittimo. La proprietaria ha proposto appello, articolando censure sulla qualificazione delle aperture, sulle distanze e sulla sopraelevazione. La Sezione ha disposto verificazione tecnica, poi ha trattenuto la causa per la decisione.

La Motivazione della Corte

Il Collegio ha preliminarmente delimitato il thema decidendum: i motivi di primo grado non esaminati dal TAR e richiamati solo per relationem devono intendersi rinunciati e sono in ogni caso inammissibili. Ha poi respinto l’eccezione di inammissibilità dell’appello, ravvisando nella vicinitas e nel pregiudizio allegato i requisiti di legittimazione.

I motivi aggiunti depositati in appello sono stati dichiarati inammissibili per violazione dell’art. 104, comma 3, cod. proc. amm. La verificazione — ha chiarito la Sezione, richiamando Cons. Stato, sez. VII, n. 8538 del 2025 — non può legittimare la proposizione di motivi aggiunti, avendo il solo fine di accertare fatti. I profili relativi al calcolo volumetrico e all’area di sedime erano comunque evincibili dal titolo edilizio e dagli elaborati progettuali, già acquisiti dalla ricorrente.

Nel merito, la Corte ha aderito all’orientamento secondo cui la parete finestrata rilevante ai fini delle distanze comprende solo le finestre qualificabili come vedute (in termini, Cass. civ., sez. II, n. 14730 del 2022; Cass. civ., sez. II, n. 26383 del 2016). La verificazione ha accertato che la finestra del vano-scala e quella del bagno sono poste ad altezza non inferiore a due metri dal calpestio, munite di inferriate, e non consentono inspectio né prospectio: sono dunque luci regolari.

La porta-finestra del balcone è stata invece qualificata come veduta, diretta verso la piazza e obliqua verso la costruzione: essa però rientra nel perimetro della proprietà e si colloca a distanza di 1,88 mt dal confine, rispettando il limite dell’art. 906 cod. civ. I due edifici non sono antistanti e il costruendo fabbricato si eleva in aderenza a un muro laterale privo di finestre, senza superare la quota del terrazzo. L’appello è stato pertanto respinto.