Interpretazione del contratto di mediazione e insindacabilità del merito (Cass. civ. Sez. II n. 11242 del 29.04.2025)

Principi di diritto (Massima)
L’utilizzo di una specifica rete di agenzie per la pubblicizzazione dell’immobile non costituisce prestazione dedotta nel contratto di mediazione, potendo al più integrare un motivo che ha determinato la parte a contrarre, come tale irrilevante sul piano giuridico. L’interpretazione del contratto è riservata al giudice di merito ed è censurabile in sede di legittimità solo per erronea applicazione dei canoni di ermeneutica contrattuale, con specifica indicazione in ricorso delle modalità del loro mancato rispetto. Parimenti riservata al giudice di merito è la valutazione delle risultanze probatorie e il giudizio sull’attendibilità dei testi, sindacabili in cassazione soltanto per il vizio di motivazione apparente, restando preclusa la rilettura degli elementi di fatto. È inammissibile il motivo che, pur deducendo violazione di legge, solleciti una nuova valutazione del merito.

Il Fatto

Un agente immobiliare, operante nell’ambito di una rete di agenzie, conveniva in giudizio il proprietario di un immobile per il pagamento della penale prevista per la risoluzione anticipata del contratto di mediazione, lamentando che l’incarico era stato revocato prima della scadenza pattuita e che l’offerta non era stata pubblicizzata attraverso la rete di agenzie, ma solo tramite annunci su un portale internet.

Il Tribunale rigettava la domanda, ravvisando la validità del vincolo contrattuale e la fondatezza dell’eccezione di inadempimento del mediatore. La Corte di appello, in totale riforma, accoglieva il gravame e condannava il proprietario al pagamento della penale, ritenendo che l’inserimento dell’agente in una specifica rete di vendita non costituisse causa del contratto, ma mero motivo. Il proprietario ha proposto ricorso per cassazione con tre motivi.

La Motivazione della Corte

Il primo e il secondo motivo denunciano la violazione degli artt. 1453 e 1455 c.c. e degli artt. 1321 e ss. c.c., sostenendo che la Corte distrettuale avrebbe escluso dalla causa del contratto l’interesse del proprietario alla gestione dell’operazione secondo uno specifico metodo di pubblicizzazione, in difetto del quale l’accordo sarebbe nullo per assenza di causa.

La Corte li dichiara inammissibili e ne dispone la trattazione congiunta per connessione logica. Il ricorrente, pur deducendo vizi di violazione di legge, lamenta in realtà un’erronea ricognizione dei fatti operata dal giudice di merito, là dove questi ha ritenuto che il mediatore avesse adempiuto alle obbligazioni assunte. La Corte di appello ha considerato documentalmente provato che il professionista si era adoperato per l’individuazione di un possibile acquirente, avendo pubblicizzato l’annuncio di vendita e accompagnato potenziali acquirenti a visionare l’immobile; ha inoltre rilevato l’insussistenza della prova circa l’assunzione dell’obbligazione di inserire l’immobile nella rete di agenzie tra le pattuizioni contrattuali.

La valutazione delle prove e il giudizio sull’attendibilità dei testi, osserva la Corte, costituiscono attività riservata all’apprezzamento discrezionale del giudice di merito, non sindacabile in cassazione se non per il vizio di cui all’art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c., nel caso neppure invocato (v. Cass. n. 3119 del 2022). Il giudice di merito è libero di attingere il proprio convincimento dalle prove ritenute più attendibili, senza obbligo di esplicita confutazione degli altri elementi non accolti (v. Cass. n. 42 del 2009; Cass. n. 11511 del 2014; Cass. n. 16467 del 2017).

Quanto all’interpretazione del contratto, essa è riservata al giudice di merito ed è censurabile solo per violazione dei canoni di ermeneutica contrattuale, da cui deve dedursi con specifica indicazione in che modo il ragionamento del giudice se ne sia discostato; altrimenti la censura si traduce nella mera proposta di un’interpretazione diversa, inammissibile in sede di legittimità (Cass. n. 353 del 2025). Nella specie, la Corte di appello ha negato che l’uso di un modulo intestato alla rete di agenzie, di per sé solo, valesse a dimostrare l’esistenza dell’obbligazione di avvalersi di quella rete per la pubblicizzazione; l’inserimento dell’agente in una determinata rete, al più, può costituire uno dei motivi della conclusione dell’accordo.

Il terzo motivo, che denuncia la violazione degli artt. 116 e 132, n. 4, c.p.c. e la nullità della sentenza per motivazione apparente e perplessa, è anch’esso inammissibile. La Corte ribadisce che con il ricorso per cassazione la parte non può rimettere in discussione la valutazione delle risultanze processuali operata dai giudici del merito (Cass. n. 9097 del 2017; Cass. n. 19011 del 2017; Cass. n. 16056 del 2016; Cass. n. 19547 del 2017; Cass. n. 29404 del 2017). Il vizio di motivazione è ravvisabile solo quando nel ragionamento del giudice sia rinvenibile traccia evidente del mancato esame di punti decisivi, ovvero quando esista insanabile contrasto tra le argomentazioni adottate (Cass. n. 17477 del 2007). Nel caso di specie la sentenza non è affetta da motivazione apparente, ma è conforme all’insegnamento delle Sezioni Unite n. 642 del 2015. Il ricorso è dunque rigettato, con condanna del ricorrente alle spese e con attestazione dei presupposti per il versamento del contributo unificato.