Sottotetto abitabile: permesso di costruire e demolizione opere eccedenti (TAR Piemonte n. 917 del 21.04.2026)

Principi di diritto (Massima)
La trasformazione del sottotetto accessorio in spazio abitativo integra un mutamento di destinazione d’uso tra categorie funzionalmente autonome sul piano urbanistico e richiede, pertanto, il permesso di costruire ai sensi dell’art. 10, comma 1, lett. c), del d.P.R. n. 380/2001. È irrilevante che gli ambienti siano o meno abitati, essendo sufficiente a fondare l’illiceità la modifica delle oggettive attitudini funzionali del bene. Il vincolo unilaterale di non abitabilità non impone solo di astenersi dall’uso abitativo di fatto, ma comporta la conservazione dello spazio ad uso accessorio con rinuncia a ogni trasformazione edilizia incompatibile. Qualora l’abuso investa porzioni autonome e scindibili sotto il profilo materiale e funzionale, l’amministrazione non può considerarle unitariamente e parificare sul piano sanzionatorio-ripristinatorio difformità interne di lieve entità ad abusi più gravi.

Il Fatto

Il ricorrente è proprietario, nel Comune di Moncalieri, di un appartamento al terzo piano collegato da una scala interna al soprastante sottotetto pertinenziale. Il fabbricato è stato edificato dalla società dante causa sulla base di una delibera consiliare di approvazione del piano esecutivo e di denunce di inizio attività; prima dell’avvio dei lavori la società ha stipulato un atto di vincolo unilaterale con cui si è obbligata a non destinare ad abitazione i locali del piano sottotetto. Nel corso dei lavori sono state realizzate negli otto sottotetti pareti interne di suddivisione e collocati impianti elettrico, termico e idraulico.

Una comunicazione di inizio lavori asseverata per la conservazione delle modifiche interne è stata dichiarata inefficace dal Comune, che ha ritenuto il contenuto non riconducibile alla manutenzione straordinaria e contrastante con la destinazione accessoria. A seguito di sopralluogo nel novembre 2020 l’amministrazione ha avviato il procedimento sanzionatorio, concluso con l’ordinanza che ha ingiunto la demolizione delle opere nel sottotetto e delle modeste opere interne nell’alloggio al terzo piano. Il destinatario ha impugnato il provvedimento.

La Motivazione della Corte

Il Collegio richiama anzitutto le precedenti sentenze con cui il medesimo Tribunale ha parzialmente accolto i ricorsi gemelli degli altri proprietari dei sottotetti dello stesso condominio, destinatari di ordinanze di demolizione di identico contenuto, e ne fa proprie le conclusioni.

Quanto alle opere nel sottotetto, il Tribunale osserva che gli interventi non incidono sulla sola distribuzione degli ambienti interni: le fotografie allegate al verbale di sopralluogo mostrano finiture, serramenti, dotazioni impiantistiche, riscaldamento e servizi igienici propri della destinazione abitativa. La modifica della destinazione d’uso del sottotetto in senso residenziale integra, per costante orientamento, un mutamento tra categorie funzionalmente autonome, subordinato al permesso di costruire, come conferma l’art. 23-ter del d.P.R. n. 380/2001. La trasformazione incide sul carico urbanistico e la sua illiceità va rilevata nell’esercizio del potere di vigilanza; è irrilevante l’attuale abitazione dei locali, bastando la variazione delle attitudini funzionali del bene.

Neppure la disciplina urbanistica locale consente una diversa qualificazione. L’art. 21 delle N.t.a. del PRGC, nella formulazione vigente al tempo delle opere, consentiva di non computare la volumetria dei sottotetti accessori previo atto di vincolo unilaterale di non abitabilità; tale impegno, già allora, implicava la conservazione ad uso accessorio e la rinuncia a ogni trasformazione edilizia incompatibile. La stesura introdotta dalla variante del 2020, applicabile al momento dell’ordinanza, vieta espressamente tramezzature, finestrature, finiture e predisposizioni impiantistiche finalizzate alla successiva trasformazione abitativa del vano, salvo le sole eccezioni legate agli impianti tecnici dell’edificio. Il sottotetto poteva conservare le originarie caratteristiche dimensionali e di accessibilità, ma permane il divieto di trasformazioni edilizie e impiantistiche atte a renderlo abitabile. Il primo motivo è quindi infondato, con la precisazione che il dispositivo va interpretato come prescrittivo della sola eliminazione delle opere e degli impianti eccedenti quanto precedentemente assentito.

Il secondo motivo è invece fondato. Il Collegio richiama il principio secondo cui la valutazione dell’abuso presuppone una visione complessiva e non atomistica delle opere, non essendo possibile scomporne una parte per negarne l’assoggettamento a una determinata sanzione. Tale regola trova però temperamento quando l’abusività investa porzioni autonome e scindibili sotto il profilo materiale e funzionale. Nel caso concreto l’abuso riguarda la trasformazione abitativa del sottotetto e, distintamente, la traslazione di alcuni tramezzi nell’appartamento sottostante, priva di incidenza sui parametri volumetrici e di superficie. Benché una scala interna, pacificamente assentita, colleghi le due porzioni, esse restano separate e dotate di destinazione autonoma. Il Comune, non avendo individuato alcun indice di collegamento materiale e teleologico, non avrebbe dovuto parificare sul piano ripristinatorio le lievi difformità dell’alloggio al più grave abuso del piano soprastante. L’ordinanza è pertanto illegittima quanto al punto b). Il ricorso è respinto quanto al primo motivo e accolto quanto al secondo, con compensazione delle spese per la reciproca soccombenza.