Mutamento di destinazione d’uso sanzionabile con demolizione anche senza opere edilizie (TAR Lazio n. 1436 del 23.01.2026)

Principi di diritto (Massima)
Il mutamento della destinazione d’uso tra categorie funzionali ontologicamente diverse, anche in assenza di opere edilizie, ove realizzato senza permesso di costruire, è sanzionabile con la misura ripristinatoria, poiché integra una modificazione edilizia che incide sul carico urbanistico e necessita di un previo titolo abilitativo. L’ordinanza di demolizione è illegittima per difetto di istruttoria e travisamento dei fatti quando i calcoli della superficie abusiva non tengono conto del volume complessivamente autorizzato dai titoli edilizi e dalle sanatorie. Il cambio di destinazione da magazzino ad abitazione integra gli estremi dell’abuso anche se la destinazione risale nel tempo, non assumendo rilievo l’epoca di realizzazione ma la difformità rispetto al titolo.

Il Fatto

La ricorrente ha riassunto davanti al TAR il ricorso straordinario al Presidente della Repubblica, in seguito all’opposizione dell’Amministrazione, per l’annullamento dei provvedimenti con cui il Comune le ha ordinato di rimuovere o demolire un’opera abusiva realizzata su un immobile. L’Amministrazione contestava una superficie e un volume diversi da quelli assentiti al secondo piano, adibito a uso residenziale, nonché il mutamento di destinazione d’uso del piano terra, sanato come magazzino e oggi divenuto abitazione.

La ricorrente ha impugnato sia l’ingiunzione originaria sia il verbale di sopralluogo, deducendo errori nelle misurazioni e nella partecipazione al sopralluogo. Con successivi motivi aggiunti ha impugnato la determinazione con cui il Comune ha rettificato la precedente misurazione, confermando l’ordine di ripristino.

La Motivazione della Corte

Il Collegio distingue l’esito del ricorso principale da quello dei motivi aggiunti. Quanto al primo motivo del ricorso principale, relativo alla mancata partecipazione al sopralluogo, lo dichiara improcedibile per la sopravvenuta adozione dell’atto di rettifica, che ha rideterminato al ribasso la superficie abusiva riconoscendo l’effettiva altezza del manufatto.

Sul calcolo della superficie, il TAR rileva che le parti concordano sulla sanatoria di 35,49 mq del 1997, mentre divergono sui 54 mq riconducibili alla concessione in variante del 1963. Pur non essendo adeguatamente documentato il contenuto di quel titolo, dal verbale di sopralluogo della Polizia Locale emerge che la variante aveva autorizzato la realizzazione di 54 mq. Congiungendo tale dato ai 35,49 mq pacificamente sanati, la superficie complessiva di 89,49 mq risulta effettivamente autorizzata.

Ne consegue la fondatezza del primo motivo dei motivi aggiunti, che denuncia travisamento dei fatti e difetto di istruttoria: i calcoli dell’Amministrazione non hanno tenuto conto del volume complessivamente assentito. Il provvedimento impugnato è quindi illegittimo nella parte in cui quantifica l’abuso senza considerare i titoli edilizi pregressi.

Diverso esito ha il motivo sul mutamento di destinazione d’uso del piano inferiore. Il Collegio richiama il consolidato orientamento secondo cui il cambio di destinazione tra categorie funzionali ontologicamente diverse, anche senza opere edilizie, è sanzionabile con la misura ripristinatoria, integrando una modificazione edilizia che incide sul carico urbanistico. Nel caso di specie, il piano terra era stato sanato come magazzino e risulta adibito a uso residenziale, ontologicamente diverso da quello consentito. Non rileva che il cambio sia avvenuto in epoca risalente né che manchino opere di ristrutturazione: l’ordinanza di demolizione è quindi legittima su questo punto. Le spese sono compensate per la complessità della fattispecie e la soccombenza reciproca.